‘ดร.โสภณ’ร่อนจม.ถึงนายกฯ ค้านให้เช่าที่ดิน99ปี หวั่นต่างชาติซื้อห้องชุด เปิดช่อง‘ทุนสีเทา’เข้าฟอกเงิน พร้อมเสนอมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่าน‘อสังหาริมทรัพย์’ ที่จะสร้างเม็ดเงินได้ปีละนับแสนล้านบาท

25 มิถุนายน 2567 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด ได้ทำจดหมายเปิดผนึกถึงนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีที่เกี่ยวข้อง เรื่อง “ขอเสนอมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสิทธิผลจริง” ภายหลังรัฐบาลและกระทรวงมหาดไทย เตรียมแก้กฎหมายการถือครองอสังหาริมทรัพย์ ประเภทอาคารชุดของต่างด้าวจากเดิม 49% เป็น 75% และการเช่าที่ดินขยายเวลาจาก 50 ปี เป็น 99 ปี เนื้อหาของจดหมายระบุว่า...

1.การให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี นั้น มากเกินความจำเป็น ในกรณีประเทศจีน กัมพูชา เมียนมา และเวียดนาม ก็ให้เช่าต่างชาติเช่าเพียง 50 ปี (ยกเว้นในเขตเศรษฐกิจพิเศษในเวียดนามได้ถึง 70 ปี) ลาวและอินโดนีเซียให้เช่าเพียง 30 ปี ในสิงคโปร์ที่ใช้ระบบอังกฤษให้เช่า 99 และ 999 ปีนั้น ในทางปฏิบัติปัจจุบันให้เช่าไม่เกิน 60 ปี

2.แม้ว่ามีบางฝ่ายอ้างว่ามีอาคารชุดบางแห่งในเขตใจกลางเมืองของกรุงเทพฯ จะมีต่างชาติซื้อห้องชุดถึง 49% แล้ว แต่รัฐบาลไม่ควรออกมาตรการไปเอื้อประโยชน์แก่เฉพาะโครงการเหล่านั้น ยังมีโครงการอื่นใกล้เคียงที่ยังมีห้องชุดว่างให้ต่างชาติซื้ออีกจำนวนมาก

3.ในต่างประเทศ การให้ต่างชาติถือครองห้องชุดก็กำหนดไว้ต่ำ เช่น เวียดนาม 30% อินโดนีเซีย 49% มาเลเซีย 50% เป็นต้น

ผลการสำรวจ ณ สิ้นปี 66 ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยพบว่า ต่างชาติซื้อห้องชุดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล 5,036 หน่วย (10.2% ของหน่วยที่ขายได้ทั้งหมด) รวมมูลค่า 31,601 ล้านบาท

จากข้อมูลข้างต้น จึงแสดงชัดเจนว่ามาตรการที่สำนักเลขาธิการคณะรัฐมนตรีนำเสนอ ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง และอาจก่อให้เกิดปัญหาต่างๆ ตามมา เช่น ปัญหาคนต่างชาติสีเทา การฟอกเงิน อาชญากรรม ปัญหาการครอบงำทางเศรษฐกิจ และปัญหาความมั่นคงของชาติ

จึงมีข้อเสนอไปยังรัฐบาล เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านอสังหาริมทรัพย์โดยการเก็บภาษี ซึ่งจะทำให้ประเทศมีรายได้นับแสนล้านบาทต่อปี โดยเก็บภาษีกับคนต่างชาติ เช่นเดียวกันที่คนไทยไปซื้อบ้านในต่างประเทศ เช่น

4.เก็บภาษีซื้อ 10% โดยในยุโรป ฮ่องกง และสิงคโปร์ เก็บประมาณ 20% 30% และ 60% ตามลำดับ

5.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยคิด 1% ตามราคาตลาด (1-3%ในสหรัฐอเมริกา)

6.เก็บภาษีกำไรจากการขายต่อประมาณ 20% ของราคาตลาด (เช่นในสหรัฐอเมริกา)

7.เก็บภาษีมรดกประมาณ 10% ของกองมรดก (20-50% ในต่างประเทศ)

ชาวต่างชาติยินดีที่จะจ่ายภาษีเพื่อความมั่นคงในการอยู่อาศัย ไม่ต้องทำตัวเป็น “สีเทา/ดำ” หรืออาจถูกโกง ยิ่งกว่านั้นการเช่าบ้าน/ห้องชุด/ที่ดินแบบ 30 ปี + 30 ปี + 30 ปี ยังเป็นสิ่งที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย และผู้เกี่ยวข้องคือชาวต่างชาติจะมีความผิดทางอาญาด้วย หากรัฐบาลกระทำให้ถูกต้องตามกฎหมาย ชาวต่างชาติย่อมยินดีและสนใจมาอยู่อาศัยในไทยมากขึ้น

นอกจากนี้ รัฐบาลยังควรกำหนดมาตรการเพิ่มเติม เช่น 1. การกำหนดราคาขั้นต่ำที่จะให้ต่างชาติซื้อ เช่น กำหนดไว้ในราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยในมาเลเซียกำหนดไว้ประมาณ 16 ล้านบาท อินโดนีเซียประมาณ 10 ล้านบาท เพื่อจะได้ไม่มาแย่งคนไทยโดยเฉพาะประชาชนผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางซื้อ

8.กำหนดให้ชาวต่างชาติที่ซื้อบ้านหรือห้องชุดในไทย จะขายต่อได้ก็ต่อเมื่อผ่านไปเกิน 3 ปีแล้ว เพื่อป้องกันการเก็งกำไร

9.การกำหนดให้ชาวต่างชาติสามารถกู้เงินซื้อบ้านจากสถาบันการเงินในไทยได้เพื่อให้ต่างชาติสะดวกในการซื้อมากขึ้น แต่อนุญาตให้กู้ได้ไม่เกิน 50% ของราคาตลาดเพื่อกระตุ้นการเงินในประเทศและป้องกันผลประโยชน์ของสถาบันการเงินและผู้ถือหุ้นที่ปล่อยกู้

สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมายก่อนหน้านี้ เช่น 1. การใช้บริษัทนอมินีซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ 2.การปล่อยเช่าโดยมิชอบ เช่น ให้เช่า 30 ปี + 30 ปี + 30 ปี 3. การที่ห้องชุดบางส่วนซื้อขายเกินกว่า 49% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด (ถ้ามี) รัฐบาลอาจนิรโทษกรรมโดยให้เสียภาษีให้ถูกต้องตามข้างต้น นำความโปร่งใสกลับคืนมา ยิ่งกว่านั้นรัฐบาลควรดำเนินการตรวจสอบและปราบปรามการกระทำผิดกฎหมายอย่างเด็ดขาด หาไม่จะมีชาวต่างชาติสีเทาหรือสีดำเข้ามาเป็นจำนวนมาก และจะเป็นปัญหาใหญ่แก่ประเทศชาติในระยะยาว

ทั้งนี้ เมื่อวันศุกร์ที่ 14 มิ.ย.67 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้นำเสนอผลการสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์ จ.ภูเก็ต ไตรมาส 1/67 โดยดำเนินการต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 37 เฉพาะโครงการรีสอร์ทตากอากาศและวิลล่าตากอากาศ มีรวมกันถึง 282 โครงการ รวม 30,360 หน่วย มีมูลค่าทั้งหมดถึง 325,093 ล้านบาท ถ้าหากสมมติขายได้ 100,000 ล้านบาท จะมีรายได้เข้าประเทศดังนี้

1.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยคิด 1% ตามราคาตลาด เช่น ที่ชาวต่างชาติต้องเสียในประเทศของตนเอง ก็จะได้เงินภาษีถึงปีละ 1,000 ล้านบาทต่อปี

2.หากปีหนึ่งๆ มีการขายต่อโดยได้กำไรจากการขายต่อประมาณ 10% ของมูลค่า คือ 10,000 ล้านบาท และต้องเสียภาษีกำไร 20% เช่นในนานาอารยประเทศ ก็จะได้ภาษีอีกประมาณ 2,000 ล้านบาท

3.หากมีการโอนมรดก โดยสมมติให้ปีหนึ่งมีการโอนมรดก 5% ของมูลค่า คือ 5,000 ล้านบาท และเก็บภาษีมรดกประมาณ 10% ของกองมรดก ก็จะได้เงินภาษีอีก 500 ล้านบาท

4.ยิ่งหากเรามีการเก็บภาษีซื้อจากชาวต่างชาติ เช่น ที่หลายประเทศจัดเก็บ เช่น สมมติที่ 10% ก็เท่ากับเราจะมีภาษีจากชาวต่างชาติที่มาซื้ออสังหาริมทรัพย์อีกปีละ 10,000 ล้านบาท

รวมแล้วในแต่ละปี ประเทศไทยควรจะเก็บภาษีได้ 13,500 ล้านบาท เฉพาะภูเก็ตจังหวัดเดียว หากสมมติว่ารวมทั่วประเทศ โดยภูเก็ตเป็นเพียง 10% ของทั้งหมด เท่ากับว่าไทยจะได้ภาษีจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติประมาณ 135,000 ล้านบาทต่อปี ยิ่งหากมีการนิรโทษกรรมแก่การซื้อขายสีเทาให้โปร่งใส ก็คงจะได้เม็ดเงินมาพัฒนาประเทศอีกเป็นจำนวนมากในแต่ละปี

-005