นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยในงาน “เสวนา กรุงเทพจตุรทิศ : Property เจอหนี้ 10 ปี อสังหาฯไทยกลับไปไม่เหมือนเดิม” จัดโดย บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด ว่า ปัจจุบันเทรนด์การซื้อที่อยู่อาศัยเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน อ้างอิงจากยอดโอนอสังหาฯช่วงไตรมาส 1 ติดลบ 13.4% ไตรมาส 2 ติดลบ 4.5% โดยเฉพาะราคาบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท พบว่าเติบโตต่ำที่สุด และส่งสัญญาณลามไปถึงบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ที่เริ่มเติบโตลดลง สอดคล้องกับอัตราการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งไตมาส 1 เติบโตลดลง 20% ไตรมาส 2 เติบโตลดลง 10%

โดยปัจจัยที่ทำให้ผู้บริโภคเริ่มมีการโอนลดลง เป็นผลมาจากนโยบาย LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่เข้มงวดมากขึ้น อีกทั้งการปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มผู้ที่
มีเงินเดือนระดับกลางหรือต่ำกว่า 30,000 บาทลงไปเริ่มมีมากขึ้น นอกจากนี้ การขยับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ก็ทำให้การเข้าถึงที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคยากขึ้น

ในขณะที่แนวโน้มอัตราการเกิดลดลง ผู้สูงอายุมีมากขึ้นครอบครัวขนาดเล็กที่ไม่นิยมมีบุตร คนโสดเพิ่มขึ้นก็เป็นอีกเหตุผลที่ทำให้อสังหาฯแนวราบขายยากขึ้น สวนทางกับคอนโดมิเนียม ส่งผลให้ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มหันไปทำตลาดต่างชาติ อย่างไรก็ตาม ไตรมาส 2 ปี 2567มีจำนวน 3,342 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 11.8% ของหน่วยการโอนห้องชุดทั้งหมด ซึ่งลดลง 6.2% ส่วนมูลค่าคิดเป็นสัดส่วน 21.1% หรือมีมูลค่า 14,874 ล้านบาท ลดลด 17.7% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

ทั้งนี้ เนื่องจากผู้ซื้อสัญชาติจีน เมียนมา รัสเซีย มีปริมาณลดลง จากการติดปัญหาโอนเงินไม่ได้ แต่ความต้องการซื้อยังคงมีต่อเนื่อง ซึ่งช่วงครึ่งปีแรก 2567 พบว่ามีจำนวนหน่วยโอนห้องชุดของชาวต่างชาติ 7,280 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 14% ของหน่วยการโอนห้องชุดทั้งหมด ส่วนมูลค่าคิดเป็นสัดส่วน 24.6% หรือมีมูลค่า 32,888 ล้านบาท โดยจีนยังคงซื้อห้องชุดมากสุดเป็นอันดับ 1

ส่วนเรื่องที่ธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) ปรับลดดอกเบี้ยครั้งแรก 0.50% จากเดิมที่คาดจะลดเพียง 0.25% เชื่อว่า ธปท.น่าจะรับลูกและอาจมีการประกาศลดอัตราดอกเบี้ยไม่ต่ำกว่า 0.25%ซึ่งจะทำให้ช่วงไตรมาสสุดท้ายอสังหาฯจะเริ่มกลับมาคึกคักขึ้นอีกครั้ง

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ต้องยอมรับว่าการขยายตลาดต่างชาติเป็นทางออกของผู้ประกอบการในช่วงนี้ เนื่องจากตลาดอสังหาฯเริ่มเข้าสู่ภาวะถดถอย ไม่ใช่แค่ในตลาดทาวน์โฮม แต่ลามไปถึงบ้านราคาไม่เกิน 10 ล้านบาทแล้ว

สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯไตรมาส 3 ยังคงทรงตัวในแง่ของยอดโอน ส่วนหนึ่งมาจากลูกค้าต่างชาติที่เริ่มชะลอการโอนลงไปบ้าง หลังจากเงินบาทแข็งค่าขึ้นค่อนข้างเร็ว ทำให้ลูกค้าต่างชาติปรับตัวไม่ทัน จึงอาจมีลูกค้าต่างชาติบางรายที่กลับมาเตรียมความพร้อม และจะเห็นการกลับมาโอนในไตรมาส 4 ซึ่งความหวังของตลาดอสังหาฯยังต้องลุ้นไตรมาส 4 ที่มีโอกาสพลิกกลับมาเป็นบวกได้ เพราะจะมีคอนโดฯใหม่ที่สร้างเสร็จเตรียมทยอยโอน มูลค่ากว่า 8.6 หมื่นล้านบาท