6 ม.ค. 2568 นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ส่งข้อเสนอถึง นายอนุทิน ชาญวีรกูล  รองนายกรัฐมนตรีในฐานะรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ให้พิจารณาเรื่อง “ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย” ซึ่งตนในฐานะนายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล สำนักงานประเทศไทย (FIABCI-Thai)  ได้เชิญนายอนุทินไปเปิดการสัมมนาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ:  ข้อคิดสำหรับประเทศไทย เมื่อวันที่ 20 ก.พ. 2568 ที่ผ่านมา ณ โรงแรมโนโวเทล กรุงเทพ  แพลทินัม ประตูน้ำ 

งานนี้มีผู้รู้จากเกือบ 10  ประเทศมาให้ข้อมูลที่เป็นประโยชน์ ตนจึงสรุปผลการสัมมนาเพื่อประโยชน์ในการพัฒนามาตรการการจัดการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในประเทศไทย ดังนี้ :

-- ปัญหาต่างชาติกับอสังหาริมทรัพย์ : ตามข่าวคราวที่เกิดขึ้น ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย สร้างปัญหามากมาย เช่น  ข่าวชาวยุโรปตะวันออกไปอยู่ภูเก็ตมีแอปฯ เรียกแท็กซี่ของตนเอง  ช่างทำผมของตนเองก็มี  หรือข่าวแก๊งอาชญากรรมจีนมาอยู่ในไทย หรือมาอยู่หมู่บ้านจัดสรรไทย  สร้างความรำคาญมากมาย รวมทั้งการมาปล่อยเช่าห้องชุดเป็นโรงแรมอย่างผิดกฎหมายชัดเจน  ในปัจจุบันนิวซีแลนด์ แคนาดา  และยุโรปหลายประเทศไม่ให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์เพราะไม่ได้กระตุ้นเศรษฐกิจแต่ก่อปัญหาหลากหลาย

“การที่หวังว่าต่างชาติจะมาช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจนั้นไม่เป็นความจริงเพราะประเทศไทยไม่ได้เก็บภาษีคนต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์เท่าที่ควร ต่างจากคนไทยที่ไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศต้องเสียภาษีมากมาย  ข้อนี้ประเทศไทยจึงควรจัดเก็บภาษีต่างๆ กับคนต่างชาติ  (แม้จะไม่เก็บกับคนไทยเองก็ตาม)  เพื่อนำเงินมากระตุ้นเศรษฐกิจและมีการควบคุมมากขึ้น”

- แนวทางการแก้ไขและมาตรการสนับสนุน

1.ควรให้คนต่างชาติเฉพาะที่มีถิ่นพำนักในไทยซื้ออสังหาริมทรัพย์  ไม่ใช่ใครก็ได้ที่จะมาเก็งกำไร ในหลายประเทศ เช่น จีน  ก็กำหนดให้ชาวต่างชาติที่จะซื้อห้องชุดในจีนได้ ต้องมีถิ่นพำนักในจีนไม่ต่ำกว่า 1  ปี เป็นต้น แต่คนจีนกลับมาซื้อห้องชุดอยู่ในไทยได้ชั่วกัลปาวสาน  ซึ่งอาจไม่เป็นธรรมสำหรับประเทศไทย   

2.ควรมีการกำหนดราคาที่อยู่อาศัยขั้นต่ำที่ให้ต่างชาติซื้อได้หรือไม่ โดยทั้งหมดเห็นด้วยที่จะมีการกำหนดราคาขั้นต่ำ  เพราะไม่เช่นนั้นจะมาแย่งคนไทยซื้อบ้าน โดยในต่างประเทศ เช่น  มาเลเซียกำหนดไว้ที่ประมาณ 15 ล้านบาท และอินโดนีเซียอยู่ที่ประมาณ 10 ล้านบาท  เป็นต้น

3.ควรกำหนดให้ชาวต่างชาติที่ซื้อบ้านหรือห้องชุดในไทย จะขายต่อได้ก็ต่อเมื่อผ่านไปเกิน 3 ปีแล้ว เพื่อป้องกันการเก็งกำไร  ทั้งนี้มาตรการนี้ดำเนินการในไต้หวัน

4.กรณีเช่าที่ดินโดยชาวต่างชาติ ในประเทศต่างๆ ปกติให้เช่าไม่เกิน 30-50 ปีเท่านั้น  ที่เช่าถึง 99 ปี มีเป็นรายแปลง ประเทศไทยจึงควรกำหนดให้เช่าไม่เกิน 50  ปี

5.กรณีสัดส่วนการถือครองห้องชุดที่ไทยให้ต่างชาติซื้อได้ไม่เกิน 49% นั้นเหมาะสมแล้ว ในประเทศอื่น เช่น สิงคโปร์  เวียดนาม อินโดนีเซีย ก็กำหนดไว้ประมาณ 40-49% เท่านั้น

6.ควรเก็บภาษีซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติ เช่นที่สิงคโปร์กำหนดไว้ถึง 60%  แต่ในกรณีประเทศไทย เพียง 10-20%  เช่นประเทศในยุโรปก็คงเพียงพอ

7.ชาวต่างชาติที่ซื้อที่อยู่อาศัย ควรเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีประมาณ 1%  ก็น่าจะเพียงพอเช่นในต่างประเทศ

8.ชาวต่างชาติที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ไว้แล้ว เมื่อขายต่อควรเก็บภาษีกำไร  เช่นในสหรัฐอเมริกาต้องเสียภาษีถึง 20% ในประเทศไทยอาจกำหนดไว้ที่ 10-20%  เช่นกัน

9. ในการโอนมรดก ควรให้คนต่างชาติเสียภาษีตามราคาตลาด เช่น อาจเก็บเป็นอัตราเดียว เช่น 10-20%  เป็นต้น

10.รัฐบาลควรมีมาตรการบางประการ เช่น  กำหนดให้ต่างชาติซื้อได้เฉพาะบางโซน ไม่ใช่ซื้อได้ทั่วไป  หรือห้ามการพัฒนาในพื้นที่ที่มีอุปทานล้นเกินเพื่อป้องกันปัญหาตลาดตกต่ำ                    

11.สำหรับปัญหา “นอมินี”  หรือการใช้คนไทยซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือถือครองแอบแฝงโดยคนต่างชาตินั้น  ควรปราบปรามการใช้นอมินีซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างเด็ดขาด

12.ในการประกอบการอุตสาหกรรมควรให้ต่างชาติซื้อ/เช่าที่ดินเฉพาะในนิคมอุตสาหกรรม การอุตสาหกรรมอย่างสะเปะสะปะ จะทำลายสิ่งแวดล้อม ทำให้ควบคุมไม่ได้ เป็นปัญหาต่อความมั่นคง  ถ้าถือปฏิบัติตามนี้กิจการนิคมอุตสาหกรรมของทั้งภาครัฐและภาคเอกชนจะเติบโตขึ้น  เมืองและการพัฒนาที่ดินจะเป็นระเบียบเรียบร้อยมากขึ้น

- การควบคุมทางวิชาชีพ : ในการประชุม มีข้อเสนอแนะจากประเทศต่างๆ ให้มีการควบคุมนักวิชาชีพ โดยเฉพาะนายหน้า  ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ผู้บริหารทรัพย์สินหรือแม้แต่ผู้ประกอบพัฒนาที่ดิน  เพื่อเป็นการคุ้มครองผู้บริโภค  ไม่ทำให้เกิดช่องโหว่ในการทุจริตทางวิชาชีพและเป็นการส่งเสริมการพัฒนาวิชาชีพอีกด้วยทั้งนี้อาจมีการออกเป็นพระราชบัญญัติวิชาชีพโดยนำนักวิชาชีพมารวมกันในพระราชบัญญัติเดียว  เช่นเดียวกับในมาเลเซีย เป็นต้น

043..