มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวมีความเหมาะสมต่อตลาดที่อยู่อาศัยที่ซบเซา แต่อาจมีผลจำกัด … คาดตลาดที่อยู่อาศัยปี 2025 ยังหดตัว แต่เป็นการหดตัวในอัตราที่ลดลงเมื่อเทียบกับ 2 ปีก่อนหน้า

ธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว เพื่อประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยกำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันเป็นร้อยละ 100 สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทั้งกรณี (1) มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และ (2) มูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป สำหรับสัญญาเงินกู้ตั้งแต่วันที่ 1 พ.ค. 2025 – 30 มิ.ย. 2026

คุณกัญญารัตน์ กาญจนวิสุทธิ์ นักวิเคราะห์อาวุโส SCB EIC มองว่า มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวที่ออกมาในครั้งนี้ เป็นส่วนหนึ่งของการลดการตึงตัวของภาวะการเงิน ซึ่งถือว่ามีความเหมาะสมกับสภาพตลาดที่อยู่อาศัยที่ซบเซา อย่างไรก็ดี ผลบวกต่อการกระตุ้นยอดขายที่อยู่อาศัยจะมีค่อนข้างจำกัด โดยอาจช่วยประคับประคองตลาดที่อยู่อาศัยในระยะสั้น ซึ่งจะช่วยทยอยดูดซับสต็อกที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทในตลาดได้บางส่วน จากอุปสงค์กลุ่มนักลงทุน และอุปสงค์กลุ่มซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 เฉพาะกลุ่มที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว และมีคุณสมบัติในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

การฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย ยังเผชิญแรงกดดันด้านอุปสรรคในการเข้าถึงสินเชื่อของกลุ่มผู้มีกำลังซื้อปานกลาง-ล่าง ที่ยังต้องอาศัยระยะเวลาในการฟื้นตัวของรายได้ และการลดลงของภาระหนี้ ขณะที่การออกมาตรการอื่น ๆ เพิ่มเติม จะมีส่วนช่วยประคับประคองตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับผู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ถึงสิ้นปี 2025 ที่ผู้ประกอบการได้เสนอ และกระทรวงการคลังรับไว้พิจารณาแล้ว อีกทั้ง ภาครัฐอาจพิจารณามาตรการอื่น ๆ ตามที่ผู้ประกอบการเสนอ เพื่อช่วยพยุงตลาดในระยะสั้น เช่น การลดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง การส่งเสริมการซื้อที่อยู่อาศัยมือสองโดยเฉพาะ ทั้งด้านมาตรการลดหย่อนภาษี และวงเงินสินเชื่อ รวมถึงการออกวงเงินสินเชื่อเพื่อสนับสนุนการซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มผู้มีกำลังซื้อปานกลาง-ล่างจากสถาบันการเงินเฉพาะกิจ ที่อาจมีการขยายวงเงิน และขยายเพดานราคาที่อยู่อาศัยให้สูงขึ้น เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอย่างสอดคล้องไปกับราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้น

วันที่ 20 มีนาคม 2025 ที่ผ่านมา ธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวเพื่อประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยกำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan-to-value ratio : LTV) เป็นร้อยละ 100 สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทั้งกรณี (1) มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และ (2) มูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป โดยการผ่อนคลายนี้ให้เป็นการชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2025 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2026

SCB EIC มองว่า ที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จะได้รับอานิสงส์มากกว่ากลุ่มราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป จากอุปสงค์กลุ่มนักลงทุน และกลุ่มซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 เฉพาะกลุ่มที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว และมีคุณสมบัติในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

• มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว จะช่วยกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท

จากอุปสงค์กลุ่มนักลงทุน โดยคอนโดมิเนียมในทำเลที่มีศักยภาพ เช่น ใกล้แหล่งงาน ใกล้สถานศึกษา สามารถเดินทางได้สะดวก ยังได้รับความสนใจในการซื้อเพื่อการลงทุน ตอบโจทย์แนวโน้มความนิยมในการเช่าที่อยู่อาศัย ทั้งจากกลุ่มรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง ที่ยังมีข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย รวมถึงเทรนด์คนรุ่นใหม่ที่มีแนวโน้มนิยมเช่าที่อยู่อาศัยแทนการซื้อ

นอกจากนี้ มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว ยังจะช่วยกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท จากอุปสงค์กลุ่มซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 เฉพาะกลุ่มที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว และมีคุณสมบัติในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ทั้งผู้ที่ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัยในสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาแรกอยู่แล้ว และต้องการขยับขยายไปซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบเพิ่มเติม รวมถึงผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบในสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาแรกอยู่แล้ว และมีกำลังซื้อมากพอที่จะขยับขยายไปซื้อคอนโดมิเนียม เพื่อตอบโจทย์ด้านความสะดวกในการเดินทางในวันทำงาน หรือรับส่งบุตรหลานไปโรงเรียน

• สำหรับที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ไม่ได้รับอานิสงส์จากมาตรการนี้มากนัก เนื่องจากเป็น Segment ที่เจาะกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง ซึ่งมักไม่มีข้อจำกัดในการวางเงินดาวน์ ส่งผลให้การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวจะไม่ได้ช่วยกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปได้มากนัก เมื่อเทียบกับในช่วงที่ยังไม่มีการผ่อนคลายมาตรการ LTV

นัยสำคัญต่อตลาดที่อยู่อาศัย

นายเชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์อาวุโส SCB EIC มองว่า มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวที่ออกมาในครั้งนี้ เป็นส่วนหนึ่งของการลดการตึงตัวของภาวะการเงิน ซึ่งถือว่ามีความเหมาะสมกับสภาพตลาดที่อยู่อาศัยที่ซบเซา อย่างไรก็ดี ผลบวกต่อการกระตุ้นยอดขายที่อยู่อาศัยจะมีค่อนข้างจำกัด โดยอาจช่วยประคับประคองตลาดที่อยู่อาศัยในระยะสั้น ซึ่งจะช่วยทยอยดูดซับสต็อกที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทในตลาดได้บางส่วน จากการเร่งตัดสินใจซื้อของกลุ่มนักลงทุน และกลุ่มซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป เฉพาะกลุ่มที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว และมีคุณสมบัติในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย นับเป็นจังหวะของผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมขายทำการตลาดระบายสต็อกที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบและคอนโดมิเนียม

แม้มีการออกมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว แต่คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2025 ยังหดตัว แต่เป็นการหดตัวในอัตราที่ลดลงเมื่อเทียบกับ 2 ปีก่อนหน้า โดยคาดว่าจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งประเทศในปี 2025 มีแนวโน้มอยู่ที่ 338,000 หน่วย หดตัว 3%YOY และจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยขายได้ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2025 มีแนวโน้มอยู่ที่ 56,000 หน่วย หดตัว 3%YOY ขณะที่การเปิดโครงการใหม่ของผู้ประกอบการในปี 2025 ก็ยังมีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่องเช่นกัน เนื่องจากจำนวนหน่วยเหลือขายสะสมในตลาดยังอยู่ในระดับสูง

ส่งผลให้ผู้ประกอบการเน้นการระบายสต็อก และระมัดระวังการเปิดโครงการ โดยเน้นเปิดโครงการกลุ่มระดับราคาสูง เพื่อเจาะกลุ่มกำลังซื้อที่มีศักยภาพ รวมถึงเปิดโครงการเฉพาะทำเลศักยภาพ เช่น แหล่งงาน สถานศึกษา ที่ยังมีอุปสงค์อยู่มาก โดยคาดว่าจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2025 มีแนวโน้มอยู่ที่ 56,000 หน่วย หดตัว 9%YOY

ยังต้องจับตาความเสี่ยงด้านหน่วยเหลือขายของกลุ่มที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่ผู้ประกอบการมีการเปิดโครงการค่อนข้างมากในระยะที่ผ่านมา เพื่อเจาะกลุ่มกำลังซื้อที่มีศักยภาพ และหลีกเลี่ยงภาวะหดตัวของตลาดที่อยู่อาศัยราคาปานกลาง-ล่าง ขณะที่แรงกดดันด้านหน่วยเหลือขายของกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 10 ล้านบาทมีแนวโน้มลดลง โดย ณ สิ้นปี 2024 หน่วยเหลือขายของกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 10 ล้านบาทมีสัดส่วนอยู่ที่ 91% ของจำนวนหน่วยเหลือขายโดยรวม ลดลงจาก ณ สิ้นปี 2020-2021 ที่มีสัดส่วนอยู่ที่ 95% ทั้งนี้ แนวโน้มต้นทุนก่อสร้าง โดยเฉพาะราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้ประกอบการยังคงต้องรักษาอัตรากำไรจากการพัฒนาโครงการ ด้วยการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยราคาสูง ทำให้กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาสูงตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปยังคงเป็น Segment ที่มีบทบาทสำคัญในการเปิดโครงการในปีนี้ อย่างไรก็ดี กำลังซื้อในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาสูงตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปยังมีจำนวนจำกัด และถูกดูดซับไปแล้วในระยะที่ผ่านมา ส่งผลให้หน่วยเหลือขายสะสมของที่อยู่อาศัยในกลุ่มนี้เริ่มปรับตัวสูงขึ้น อีกทั้ง มาตรการผ่อนคลาย LTV ให้กับการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหลังที่ 1 ราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปที่ออกมาในครั้งนี้ อาจจะไม่ได้ช่วยกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยราคาสูงได้มากนัก เมื่อเทียบกับในช่วงที่ยังไม่มีการผ่อนคลายมาตรการ LTV เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มักไม่มีข้อจำกัดในการวางเงินดาวน์ ดังนั้น จึงยังต้องจับตามองความเสี่ยงด้านหน่วยเหลือขายของกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาสูงตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปที่ยังมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นทั้งในปีนี้ และระยะข้างหน้า

SCB EIC มองว่า การฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย ยังเผชิญแรงกดดันด้านอุปสรรคในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของกลุ่มผู้มีกำลังซื้อปานกลาง-ล่าง ที่ยังต้องอาศัยระยะเวลาในการฟื้นตัวของรายได้ และการลดลงของภาระหนี้ ขณะที่การออกมาตรการอื่น ๆ เพิ่มเติม จะมีส่วนช่วยประคับประคองตลาดที่อยู่อาศัยในระยะสั้น โดยเฉพาะการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับผู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ถึงสิ้นปี 2025 ที่ผู้ประกอบการได้เสนอ และกระทรวงการคลังรับไว้พิจารณาแล้ว เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัย

อีกทั้ง ภาครัฐอาจพิจารณามาตรการอื่น ๆ ตามที่ผู้ประกอบการเสนอเพื่อช่วยพยุงตลาดในระยะสั้น เช่น การลดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง การส่งเสริมการซื้อที่อยู่อาศัยมือสองโดยเฉพาะ ทั้งด้านมาตรการลดหย่อนภาษี และวงเงินสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยมือสอง รวมถึงการออกวงเงินสินเชื่อเพื่อสนับสนุนการซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มผู้มีกำลังซื้อปานกลาง-ล่างจากสถาบันการเงินเฉพาะกิจที่อาจมีการขยายวงเงิน และขยายเพดานราคาที่อยู่อาศัยให้สูงขึ้น เพื่อเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยได้อย่างสอดคล้องไปกับราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้น

ทั้งนี้การสนับสนุนให้เกิดความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มผู้มีกำลังซื้อปานกลาง-ล่าง จะช่วยเร่งให้หน่วย ที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมในตลาดปรับตัวลดลง และสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ซึ่งจะกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยให้สามารถฟื้นตัวได้เร็วขึ้น ก่อให้เกิดเม็ดเงินหมุนเวียน และเกิดการจ้างงาน อีกทั้ง ยังจะส่งผลด้านบวกต่อเนื่องไปยังธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องใน Supply chain ของตลาดที่อยู่อาศัย เช่น วัสดุก่อสร้าง รับเหมาก่อสร้าง บริการตกแต่งที่อยู่อาศัย เครื่องใช้ไฟฟ้า เฟอร์นิเจอร์ ซึ่งจะส่งผลดีต่อระบบเศรษฐกิจไทยโดยรวมตามมา

- 030