KKP Research ธนาคารเกียรตินาคินภัทร ระบุว่าการชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้กำลังสะท้อนภาพปัญหาเชิงโครงสร้างของภาคอสังหาริมทรัพย์มากกว่าจะเป็นปัญหาชั่วคราวและจะรุนแรงยาวนานกว่าที่หลายฝ่ายประเมินไว้ โดยมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ออกมาอาจช่วยไม่ได้มากนัก โดยประเด็นปัญหาเชิงโครงสร้าง คือ 1.ปัญหาอุปทานล้นตลาดที่ทวีความรุนแรงมากขึ้น โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ ปัจจุบันมีอสังหาริมทรัพย์ส่วนเกินอยู่กว่า 2 แสนยูนิตและอาจต้องใช้เวลาในการระบายมากถึง 6 ปี 2.อุปสงค์ที่อาจซบเซามากกว่าที่หลายฝ่ายคาดแม้ว่าการเติบโตของเศรษฐกิจตามการคาดการณ์ของนักวิเคราะห์ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ประมาณ 2.6%-2.7% และตัวเลขเศรษฐกิจ หรือ GDP ดังกล่าวอาจไม่สะท้อนภาพเศรษฐกิจและอุปสงค์ที่แท้จริงได้ดีพอ 3.ระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงเป็นประวัติการณ์ จนทำให้ฐานะทางการเงินของครัวเรือนเปราะบาง ยิ่งไปกว่านั้น คือ หนี้ครัวเรือนต่อ GDP อาจเป็นการประเมินกำลังซื้อของภาคครัวเรือนที่ดีเกินจริง(นอกเหนือไปจากประเด็นภาคท่องเที่ยวเข้ามาช่วยพยุงเศรษฐกิจในระยะที่ผ่านมาจนทำให้ภาพเศรษฐกิจบางส่วนบิดเบือน)

จากปัจจัยเชิงโครงสร้างทั้ง 3 ประการข้างต้น KKP Research ประเมินว่าระดับราคาบ้านจะปรับตัวลดลงตามกลไกตลาดในที่สุด และอาจสร้างแรงกระเพื่อมที่รุนแรงและยาวนานกว่าที่หลายฝ่ายคาดไว ส่วนมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ออกมา KKP Research มองว่ามาตรการเพิ่มเกณฑ์สัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าบ้าน (Loan to Value : LTV) อาจมีส่วนพยุงภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้นแค่บางส่วน แต่ในระยะยาวคงไม่สามารถพลิกฟื้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาจากปัญหาเชิงโครงสร้างที่กล่าวถึงก่อนหน้านี้ได้

ทั้งนี้ แม้ว่ามาตรการระยะสั้นมีความจำเป็นในการช่วยพยุงความเชื่อมั่นของภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่ทางออกในระยะยาว KKP Research มองว่ามี 2 นโยบายที่ต้องดำเนินการ 1.การยกระดับรายได้ของประชาชน ซึ่งจะช่วยแก้ไขปัญหาทั้งเรื่องหนี้ครัวเรือนและภาคอสังหาริมทรัพย์ซบเซาไปพร้อมๆ กัน เศรษฐกิจที่ฟื้นตัว รายได้ที่เพิ่มขึ้นอย่างยั่งยืนจะช่วยภาระหนี้ของครัวเรือนลดลง ธนาคารมีความมั่นใจที่จะปล่อยสินเชื่อมากขึ้น 2.นโยบายแรงงานต่างชาติและการถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องทบทวนให้สอดคล้องกับสถานการณ์ “เกิดน้อย โตต่ำ” ของไทยโดยเฉพาะการส่งเสริมแรงงานทักษะสูงจากทั่วโลกให้เข้ามาในประเทศ ซึ่งสิทธิในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญในการดึงดูด แต่ในขณะเดียวกันก็ต้องหาทางรับมือกับข้อกังวลของการเปิดเสรีให้ชาวต่างชาติมาถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญอย่างเช่นการทำให้คนไทยมีต้นทุนที่แพงขึ้นในการเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์และที่ดิน

อย่างไรก็ตาม ภาครัฐไม่ควรเปิดเสรีอย่างไร้ข้อจำกัด แต่ควรมีมาตรการหรือกำหนดหลักเกณฑ์อย่างเป็นระบบเกี่ยวกับประเภท จำนวน ระยะเวลา หรือพื้นที่ที่ชาวต่างชาติสามารถเข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้ หรือการเก็บภาษีถือครองของต่างชาติกับกลุ่มที่ไม่ใช่แรงงานทักษะสูงเป็นรายปีหรือตามมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เหมือนกับสิงคโปร์ที่กำหนดภาษีการซื้อ 60% ของราคาบ้านหากเป็นชาวต่างชาติ ซึ่งเป็นการสร้างรายได้แก่ภาครัฐอีกทางหนึ่ง ขณะเดียวกัน ภาครัฐอาจลงทุนหรืออุดหนุนกลุ่มคนไทยที่มีรายได้น้อยให้เข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ไม่แพงจนเกินไปได้มากขึ้น