การท่องเที่ยวทั่วโลกเริ่มกลับมาฟื้นตัวส่งผลให้การเช่าระยะสั้น (short-term rentals) เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยการเช่าพักระยะสั้นเป็นทางเลือกหนึ่งของการพักค้างคืนที่เป็นที่นิยมแทนการพักโรงแรมแบบดั้งเดิม โดยเฉพาะพื้นที่ในเมืองใหญ่หรือพื้นที่ท่องเที่ยวยอดนิยม อย่างไรก็ตาม สภาพแวดล้อมทางกฎหมายในไทยยังคงไม่ชัดเจน โดยเฉพาะเมื่อพูดถึงกรณีของคอนโดมิเนียม

นายเขมภัทร ทฤษฎิคุณ นักวิจัยอาวุโสสถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (ทีดีอาร์ไอ) กล่าวว่า แม้จะยังไม่มีความชัดเจนทางกฎหมายไทย แต่ทว่าความต้องการที่พักที่หลากหลายของนักท่องเที่ยว และความต้องการปล่อยเช่าของเจ้าของยูนิตคอนโดมิเนียมยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ประเทศไทยจึงจำเป็นต้องมีกรอบกฎหมายสมัยใหม่เพื่อกำกับดูแลที่พักระยะสั้น เป็นกรอบที่สามารถรักษาสมดุลระหว่างการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และคุ้มครองสิทธิของเจ้าของร่วมหรือลูกบ้าน ในขณะเดียวกันก็ทำให้การท่องเที่ยวไทยเดินหน้าไปพร้อมกับเทรนด์ของนักท่องเที่ยวที่เปลี่ยนแปลงไป สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทยชี้ว่าโจทย์ใหญ่ของรัฐบาล คือการรักษาสมดุลระหว่างการใช้ประโยชน์พื้นที่เพื่อการท่องเที่ยวอย่างเหมาะสม และการคุ้มครองประโยชน์ของผู้อยู่อาศัย (ลูกบ้าน) เพื่อให้การท่องเที่ยวดำเนินต่อไปได้โดยที่ไม่ส่งกระทบต่อคนในชุมชน

ทั้งนี้แนวทางสองระดับสำหรับอุตสาหกรรมให้บริการที่พักยุคใหม่กฎหมายโรงแรมของไทยในปัจจุบันยังไม่ครอบคลุมและไม่สามารถรองรับการให้บริการที่พักที่หลากหลาย ทีดีอาร์ไอ จึงเสนอแนวทางการกำกับดูแลสองระดับ ได้แก่ การกำกับดูแลโดยภาครัฐ และ การร่วมกำกับโดยชุมชน ในระดับภาครัฐ กฎหมายอาจจะกำหนดมาตรฐานให้กับการปล่อยเช่าที่พักระยะสั้น โดยกำหนดให้เจ้าของห้องพักจดทะเบียนที่พักผ่านทางระบบออนไลน์ ซึ่งจะช่วยให้รัฐบาลสามารถติดตามและเก็บภาษีจากการปล่อยเช่าดังกล่าวได้ รวมถึงการบังคับใช้มาตรฐานพื้นฐาน ในขณะเดียวกัน องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นสามารถกำหนดแนวทางการบังคับใช้ที่เหมาะสมตามเงื่อนไขสภาพแวดล้อมในแต่ละพื้นที่ เช่น ความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐานในท้องถิ่นในระดับชุมชน การร่วมกำกับดูแลจะเปิดโอกาสให้เจ้าของร่วม (ลูกบ้าน) หรือ “นิติบุคคลอาคารชุด” เป็นผู้ตัดสินใจว่าจะอนุญาตให้มีการปล่อยเช่าระยะสั้นหรือไม่ โดยอ้างอิงจากข้อบังคับของอาคาร และสามารถกำหนดเงื่อนไขเพิ่มเติม เช่น ให้เจ้าของห้องพักแจ้งการปล่อยเช่าต่อฝ่ายจัดการอาคาร เก็บค่าส่วนกลางในอัตราที่สูงขึ้นสำหรับยูนิตที่ปล่อยเช่าระยะสั้น กำหนดจำนวนยูนิตปล่อยเช่าสูงสุดของตึกในการปล่อยเช่า และกำหนดให้เจ้าของห้องพักต้องสามารถติดต่อได้ตลอดเวลาที่มีผู้เข้าพัก

นางสาววิชญาดา อำพนกิจวิวัฒน์ นักวิจัยสถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (ทีดีอาร์ไอ) กล่าวว่า ถ้ามีการผสานระหว่างระบบลงทะเบียนส่วนกลางและกฎเกณฑ์ในแต่ละพื้นที่ จะช่วยคุ้มครองสิทธิของเจ้าของทรัพย์สินได้ดีขึ้น และในขณะเดียวกันก็เปิดโอกาสให้ชุมชนสามารถจัดการปัญหาเสียงรบกวน ความปลอดภัย และการใช้ทรัพยากรหรือสาธารณูปโภคร่วมกันได้อย่างเหมาะสม

อย่างไรก็ตามการเรียนรู้จากโมเดลต่างประเทศถึงแม้ว่าแนวทางการกำกับดูแลของแต่ละประเทศจะแตกต่างกัน แต่ส่วนใหญ่พยายามรักษาสมดุลระหว่างประโยชน์ในการปล่อยเช่ากับการคุ้มครองสิทธิของลูกบ้านและชุมชน ซึ่งประเทศไทยสามารถเรียนรู้จากตัวอย่างต่างประเทศและนำมาปรับใช้ได้

ตัวอย่างเช่น ในกรณีของรัฐนิวเซาท์เวลส์ ประเทศออสเตรเลีย ในการกำกับดูแลจะมีการใช้บังคับกฎหมาย และแนวปฏิบัติ (code of conduct) ที่กำหนดให้เจ้าของห้องพักต้องลงทะเบียนกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นก่อนจึงสามารถปล่อยเช่าระยะสั้นได้ ทั้งนี้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะทำหน้าที่ติดตาม ตรวจสอบ และควบคุมมาตรฐานของที่พัก รวมถึงจัดเก็บข้อมูลเจ้าของห้องพัก และผู้เข้าพักเพื่อให้สามารถจำกัดหรือควบคุมจำนวนที่พักระยะสั้นไม่ให้มีมากเกินจนกระทบต่อชุมชน

นอกจากนี้ ยังมีกรณีของอินโดนีเซียที่อาจมีความใกล้เคียงกับบริบทของไทย ที่มีข้อกำหนดด้านกฎระเบียบแตกต่างกันไปตามประเภทและขนาดของที่พัก โดยที่ธุรกิจการท่องเที่ยวที่มีขนาดใหญ่และดำเนินงานในลักษณะมืออาชีพมากกว่าจะถูกพิจารณาว่ามีความเสี่ยงสูงกว่า ที่พักซึ่งถูกจัดว่าเป็น “ความเสี่ยงต่ำ” อาทิ ที่พักระยะสั้นและวิลล่าที่ไม่มีการจัดอันดับดาว จะมีข้อกำหนดด้านใบอนุญาตที่ผ่อนปรนมากกว่า นอกจากนี้ ที่พักระยะสั้นยังต้องปฏิบัติตามมาตรฐานด้านสุขอนามัยและความปลอดภัย รวมถึงข้อกำหนดท้องถิ่นอื่น ๆ ด้วย

อย่างไรก็ตามหากประเทศไทยต้องการรักษาความสามารถในการแข่งขัน จำเป็นต้องเร่งจัดทำกฎหมายเฉพาะสำหรับที่พักระยะสั้นอย่างเป็นธรรมและยั่งยืน กฎหมายต้องกำหนดขอบเขตการดำเนินงานอย่างชัดเจน และระบุหน่วยงานที่มีหน้าที่กำกับดูแล ซึ่งอาจเป็นองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเพื่อความคล่องตัวในการบริหาร นอกจากนี้ ควรวางข้อกำหนดพื้นฐานด้านการคุ้มครองผู้บริโภค อาทิ มาตรฐานการรักษาความปลอดภัย มาตรฐานการให้บริการ โดยกำหนดให้ผู้เข้าพักต้องติดต่อเจ้าของห้องพัก/อสังหาริมทรัพย์ได้ตลอดเวลา

นายเขมภัทรกล่าวว่า  การมีกฎหมายที่เหมาะสมในการกำกับดูแลที่พักระยะสั้น จะช่วยสร้างโอกาสทางเศรษฐกิจให้กับเจ้าของทรัพย์สิน เพิ่มการลงทุนด้านอสังหาฯ เพื่อรองรับการเช่า กระตุ้นให้เกิดการก่อสร้างและการจ้างงาน ในขณะเดียวกันยังสามารถจัดเก็บภาษีได้อย่างเป็นธรรมจากที่พักทุกประเภท คุ้มครองสิทธิของลูกบ้านและชุมชน และปิดช่องว่างทางกฎหมาย อาจจะถึงเวลาแล้วที่ประเทศไทยต้องจริงจังกับประเด็นนี้ และแก้ไขกฎหมายให้เป็นประโยชน์ต่อสาธารณะและสนับสนุนการพัฒนาประเทศอย่างยั่งยืน

- 030