บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เคจีไอ (ประเทศไทย) วิเคราะห์หุ้นบริษัท ซีพี แอ็กซ์ตร้า (CPAXT) การที่ CPAXT ตั้งบริษัทย่อยที่ถือหุ้นโดยตรง คือ Axtra Growth Plus Co., Ltd. ทุนจดทะเบียน 8.4 พันล้านบาท บริษัทถือหุ้น 95% อีก 5% ถือโดย MQDC Town Corporation Limited ทั้งนี้ Axtra Growth Plus Co., Ltd. จะเป็นผู้ถือหุ้นของบริษัทย่อยที่ถือหุ้นทางอ้อม คือ Happitat at the Forestias Co., Ltd โดยถือหุ้น 100% วัตถุประสงค์เพื่อขยายธุรกิจพื้นที่เช่าศูนย์การค้าหลังทำการปรับปรุง และ ขยายห้างไปแล้ว

Happitat at the Forestias Co., Ltd ทำธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภท mixed-use ภายใต้ชื่อ “The Happitat”มีทั้งอาคารศูนย์การค้า และ อาคารสาธารณูปโภคจะมีพื้นที่เช่า 72,000 ตร.ม. โครงการคาดว่าจะเสร็จในสิ้นปี 2568 ถึงต้นปี 2569

บริษัทคาดว่าการลงทุนจะอยู่ที่ 1.2-1.5 หมื่นล้านบาท ตั้งเป้า 80-90% ของงบลงทุนจะมาจากสินเชื่อธนาคาร ผู้บริหารคาดว่ากรณีที่ดีที่สุดมูลค่าการลงทุนจะอยู่ที่ 1 หมื่นล้านบาท เงินลงทุน 8.4 พันล้านบาท จะมาจากเงินกู้ยืมจะใส่เงินที่เหลือในปี 2568 โดยอาศัยเงินทุนหมุนเวียน ผู้บริหารตั้งเป้า occupancy rate สำหรับพื้นที่สำนักงาน 40% ในปี 2569 จะเพิ่มเป็น 100% ใน 3 ปี ตั้งเป้า occupancy rate ของพื้นที่เช่าที่ 85% ในปี 2569 เพิ่มเป็น 100% ใน 4 ปี คาดถึงจุดคุ้มทุนปี 2571

ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นจากเงินกู้ยืมจะกดดันอัตรากำไรปี 2568 ของ CPAXT 2% โดยใช้สมมุติฐานการใช้เงินกู้ยืม 8.4 พันล้านบาท มีค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย 3.8%คาดว่ารายได้ค่าเช่าที่จะได้เพิ่มขึ้นจากโครงการนี้จะอยู่ที่ 680 ล้านบาทในปี 2569 จะเพิ่มเป็น 890 ล้านบาทในปี 2571 รายได้ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นจะคิดเป็น 5-6% ของรายได้ค่าเช่าทั้งหมดในปี 2566

ประเด็นนี้อาจเป็นปัจจัยลบในระยะสั้นจากค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น แต่ในระยะกลางมีปัจจัยที่ต้องติดตาม ได้แก่ i) ความเสี่ยงที่ต้องใช้เงินลงทุนสูงกว่าที่คาดไว้ ii) ความเสี่ยงจากการที่ occupancy rate ต่ำกว่าเป้า ระยะยาวประเด็นนี้จะทำให้บริษัทขยายพอร์ตธุรกิจ และเพิ่มความรู้เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ประเภท mixed-use property และ ยังช่วยเพิ่มรายได้ประเภท recurring income จากการให้เช่าพื้นที่ synergy ที่เกิดขึ้นหลังควบรวมกิจการจะถูกหักล้างไปบางส่วนกับดีลนี้ ทำให้การรับรู้อานิสงส์อย่างเต็มที่ถูกเลื่อนออกไปเป็นปี 2571 แต่คาดว่าผลประกอบการจะดีขึ้นในปี 2567-2568 และได้อานิสงส์จากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลน่าจะหนุนให้ผลประกอบการ 4Q67 ดีขึ้น

เรายังคงคำแนะนำ “ซื้อ” และ ประเมินราคาเป้าหมายสิ้นปี 2568 ที่ 39.00 บาท

ปัจจัยเสี่ยงจากเศรษฐกิจชะลอตัวลง, ราคาสินค้าเกษตรลดลง, ขยายสาขาได้ช้า, disruption ที่เกิดจากเทคโนโลยีใหม่, ความเสี่ยงด้านกฎเกณฑ์ของทางการ ค่าใช้จ่ายเพิ่มจากการขยายกิจการในต่างประเทศ