บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เคจีไอ (ประเทศไทย) วิเคราะห์หุ้นบริษัทเซ็นทรัลพัฒนา หรือ CPN จากการที่ CPN คงแผนการลงทุน 5 ปี (2568F-2572F) ไว้ที่ 1.20 แสนล้านบาท เพื่อขยายธุรกิจภายใต้กลยุทธ์การพัฒนาโครงการ mixed-use ที่มีห้างค้าปลีกเป็นหลักมีแผนเปิดตัวเซ็นทรัลพาร์คค้าปลีกพร้อมด้วยเซ็นทรัลพาร์คออฟฟิศในเดือนสิงหาคม 2568 และเซ็นทรัลกระบี่ในเดือนตุลาคม 2568 รวมถึงมาร์เก็ตเพลสเทพรักษ์ คอมมูนิตี้มอลล์ นอกจากนี้ ทั้งห้างสรรพสินค้าสองแห่ง ได้แก่ เซ็นทรัลปิ่นเกล้าและแจ้งวัฒนะ ซึ่งอยู่ระหว่างปรับปรุงจะเปิดให้บริการเชิงพาณิชย์เต็มรูปแบบใน 2H68 ส่วนปี 2569F จะเปิดโครงการ mixed-use ใหม่ขนาดใหญ่ 3 โครงการ ได้แก่ เซ็นทรัลนอร์ทวิลล์รัตนาธิเบศร์ เซ็นทรัลขอนแก่นและเซ็นทรัลพหลโยธินตั้งอยู่ตรงข้ามเซ็นทรัลลาดพร้าว ขณะที่ห้างสรรพสินค้า 3 แห่ง ได้แก่ เซ็นทรัลเชียงใหม่แอร์พอร์ต เซ็นทรัลภูเก็ตเฟส 3 และเซ็นทรัลบางนา จะปรับปรุงแล้วเสร็จและพร้อมเปิดให้บริการปีหน้า

ภายในสิ้นปีนี้ จะมีทั้งหมด 135 โครงการในทุกกลุ่มธุรกิจ โดยมีโครงการ mixed-used 30 โครงการ จาก 44 ทำเลที่มีศักยภาพ (20 แห่งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 23 แห่งในจังหวัดอื่นๆ และ 1 แห่งในมาเลเซีย) นอกจากศูนย์การค้าแล้ว บริษัทยังมีคอมมูนิตี้มอลล์16 แห่ง โครงการที่อยู่อาศัย 53 โครงการ อาคารสำนักงาน 11 แห่ง และโรงแรมอีก 11 แห่ง ช่วง 5 ปีข้างหน้า CPN วางแผนที่จะเพิ่มโครงการmixed-use ขึ้นเป็น 37 โครงการในปี 2572 เพิ่มจาก 30 โครงการ ณ สิ้นปี 2568

เราคาดกำไรปี 2568F ที่ 1.71 หมื่นล้านบาท (+2% YoY) และ1.915 หมื่นล้านบาท (+12% YoY) ขณะที่ เราคาดรายได้ค่าเช่าและบริการปี 2568F เติบโต 5% YoY ส่วนรายได้จากธุรกิจโรงแรมน่าจะยังคงเติบโตแข็งแกร่งเกือบ 30% YoY สวนทางกับยอดขายที่อยู่อาศัยอาจชะลอตัวท่ามกลางแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซาและยอดขายรอการรับรู้รายได้ (backlog) อยู่ที่ 2.8 พันล้านบาท CPN วางแผนจะเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่อีก 10 โครงการในปีนี้ ส่วนปี2569F เราคาดกำไรเติบโต 12% YoY หนุนจากการมีพื้นที่ให้เช่าเพิ่มขึ้นจากห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ 3 แห่ง (เทียบกับ 2 แห่งในปี 2568) และโครงการเซ็นทรัลพาร์คจะเปิดดำเนินงานเต็มรูปแบบ โดยที่ รายได้จากธุรกิจโรงแรมการจะยังคงมีแนวโน้มเติบโตแข็งแกร่ง เราปรับลดราคาเป้าหมาย DCF ลงที่ 68.00 บาท จาก 72.00 บาท ยังคงคำแนะนำซื้อ เพราะยังมี upside สูงถึง 37% จากราคาเป้าหมายใหม่ของเรา ขณะนี้ CPN เทรดที่ PE และ PB ต่ำใกล้ระดับ -2 S.D.

ปัจจัยเสี่ยงจากความรวดเร็วในอัตราการเติบโตของ GDP, การแข่งขันรุนแรงในธุรกิจค้าปลีกที่กรุงเทพฯ, การเพิ่มขึ้นของต้นทุนสาธารณูปโภคและค่าแรงงานขั้นต่ำ, ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติขาเข้า

ที่มา : เคจีไอ (ประเทศไทย)