บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เคจีไอ (ประเทศไทย) อัปเดตแนวโน้มธุรกิจกลุ่มอสังหาริมทรัพย์จากเหตุการณ์แผ่นดินไหวได้ส่งผลลบต่อแนวโน้มบริษัทพัฒนาโครงการคอนโดฯ อาคารสูงชั้นนำอย่าง AP Thailand (AP), Supalai (SPALI), Origin Property (ORI),Ananda (ANAN), LPN Dev (LPN) และ Sansiri (SIRI) บริษัท เหล่านี้ต้องดูแลโครงการประมาณ 550 โครงการ ภายใต้ชื่อของตนเพื่อฟื้นฟูความเชื่อมั่น

ความต้องการของผู้ซื้อบ้านมีแนวโน้มเน้นโครงการแนวราบมากขึ้น เช่น Land and Houses (LH), Quality Houses (QH) และ Pruksa Holding (PSH) หากมองย้อนกลับไปปี 2553 เมื่อกรุงเทพฯเผชิญน้ำท่วมรุนแรงดัชนี SETPROP ถูกกดดัน 3 เดือนก่อนที่จะฟื้นตัว แต่วัฏจักรขาลงอาจยาวนานขึ้นท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯที่ชะลอตัว

บริษัทพัฒนาอสังหาฯ ขนาดใหญ่ เช่น AP, SPALI, PSH, QH และ LPN ที่มีอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (net debt to equity ratio) ที่น้อยกว่า 1x น่าจะผ่านพ้นไปได้ แม้กำไรจะมี downside จากการโอนโครงการคอนโดมิเนียมล่าช้า ส่วน LH ที่แม้มีอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อทุน (net gearing) สูงกว่า 1x แต่แปลงสินทรัพย์ภายในพอร์ตที่มีมูลค่ารวม 3.25 หมื่นล้านบาทเพื่อเป็นทุนในอนาคตได้ ORI และ AP เป็น 2 บริษัทที่มี backlog คอนโดมิเนียมในมือสูงสุด SPALI และ ORI มีโครงการคอนโดฯ คงค้างในมือสูงสุดบริษัทที่มี net gearing มากกว่า 1x ส่วนใหญ่เป็นบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ขนาดกลางถึงรายเล็กต้องติดตามอย่างใกล้ชิด

ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศผ่อนปรนมาตรการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) เป็น 100% เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 จนถึง 30 มิถุนายน 2569 ลำดับต่อไปอาจต่ออายุการลดค่าธรรมเนียมการโอนและลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาฯ ลงเหลือ 0.01% หลังจากที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)ลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 25 bps อยู่ที่ 2.0% เราคาดว่ากนง. อาจเร่งลดเหลือ 1.50% หรือต่ำกว่าภายในปีนี้

เรายังคงให้น้ำหนักลงทุน “น้อยกว่าตลาดฯ” ให้คำแนะนำ “ถือ” AP, SPALI, LH, QH และ PSH ส่วน LPN และ ORI แนะนำให้ “ขาย” ในระยะสั้น ORI และ LPN อาจเป็นไปได้ที่กำไรจะมี downside มากขึ้นจากวิกฤตความเชื่อมั่นเราจะรอดูว่าทั้ง AP และ SPALI สามารถผลักดันรายได้จากโครงการแนวราบมาชดเชยยอดขายคอนโดฯ ที่คาดว่าจะลดลงได้หรือไม่ ขณะที่บริษัท ที่เน้นโครงการแนวราบ เช่น LH, QH และ PSH อาจเห็น upside ของกำไรมาจากการที่ผู้ซื้อบ้านเปลี่ยนความชอบไปยังโครงการแนวราบมากขึ้น

ความเสี่ยงด้านบวกคือความคาดหวังนโยบายที่เกี่ยวเนื่องกับการกระตุ้นภาคอสังหาฯใหม่จากรัฐบาลแต่ยังมีความเสี่ยงด้านลบ ได้แก่ ขึ้นค่าแรงขั้นต่ำและมาตรการต่างๆ เพื่อคุมสินเชื่อทั้งก่อนและหลังท่ามกลางการยืดหนี้สินในระดับสูงของภาคครัวเรือนรวมถึงความกังวลสภาพคล่องของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯขนาดกลางถึงรายเล็กหลังจากเกิดการผิดนัดชำระการจ่าย ดอกเบี้ยให้แก่ผู้ถือหุ้นกู้

ที่มา : บล.เคจีไอ (ประเทศไทย)