19 ก.ค. 2567 นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (Agency for Real Estate Affairs : AREA) เผยแพร่จดหมายเปิดผนึก เรื่อง ข้อมูลเปรียบเทียบนานาชาติที่แสดงว่าไม่มีชาติใดให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปีหรือให้ซื้อห้องชุด 75% ส่งถึง นายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี นายอนุทิน ชาญวีรกูล รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย นายณัฐพงษ์ สุปริยศิลป์ ประธานคณะกรรมาธิการการเงิน การคลังฯ สภาผู้แทนราษฎร นายพูนศักดิ์  จันทร์จำปี ประธานคณะกรรมาธิการการที่ดินฯ สภาผู้แทนราษฎร นายสิทธิพล  วิบูลย์ธนากุล ประธานคณะกรรมาธิการการพัฒนาเศรษฐกิจ สภาผู้แทนราษฎร และ นายพรพจน์ เพ็ญพาส อธิบดีกรมที่ดิน เนื้อหาดังนี้

ตามที่มีคณะบุคคลเสนอให้รัฐบาลออกมาตรการให้ต่างชาติเช่าที่ดินได้ 99 ปี ซื้อห้องชุดได้ 75% กระผมในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล นายกสมาคมผู้ซื้อบ้าน และประธานก่อตั้งมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ขอเสนอข้อมูลเปรียบเทียบนานาชาติที่แสดงว่าไม่มีชาติใดให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปีและซื้อห้องชุด 75% รัฐบาลไม่พึงออกมาตรการดังกล่าว โดยมีรายละเอียด ดังนี้:

เรื่องต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี
 - 25 ปี: ฟิลิปปินส์ แต่ต่ออายุไปได้ โดยทุกครั้งที่มีการต่อก็ต้องคิดค่าเช่าใหม่ เพราะการคิดค่าเช่าเป็นเวลานานครั้งเดียว (เช่น 99 ปีที่ไทยกำลังคิดจะทำ) จะทำให้ผู้ให้เช่าเสียเปรียบมาก 
- 30 ปี อินโดนีเซีย โดยกรณีบาหลีที่ต่างชาตินิยมไปเที่ยวมากที่สุดก็จำกัดแค่ 30 ปี 
- 30 ปี มาเลเซีย ในทางปฏิบัติจริง (ยืนยันโดยนาย Mani Usilapan อดีตอธิบดีกรมประเมินค่าทรัพย์สิน กระทรวงการคลัง) แม้กฎหมาย Common Law จะให้เช่าได้ถึง 99 หรือ 999 ปีก็ตาม
- 30 ปี ลาว แม้จะต่ออายุได้ แต่ต้องประเมินใหม่ ไม่ใช่เช่ารวดเดียว 99 ปี 
-  40-70 ปี จีน (แต่กรณี 70 ปีคงมีเพียงบางโครงการเท่านั้น) โดยรัฐบาลเป็นผู้ให้เช่า ไม่ใช่เอกชนเพราะที่ดินทั้งหมดเป็นของรัฐ 
-  50 ปี กัมพูชา โดยมีส่วนที่เกี่ยวข้องเพียงแห่งเดียวเป็นผู้ให้เช่า ไม่ใช่ปล่อยให้เอกชนหรือหน่วยราชการต่างๆ ต่างคนต่างปล่อยให้เช่ากันเองเช่นในประเทศไทย 
- 50 ปี เวียดนาม มีเพียงบางกรณี เช่น ในนิคมอุตสาหกรรมที่ถึง 70 ปี 
- 50-100 ปี อังกฤษ เป็นการเช่าที่ดินทั่วไป ซึ่งก็คงไม่ค่อยมีชาวต่างชาติไปเช่า ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ก็มักเช่ากัน 5-20 ปีเท่านั้น ส่วนพื้นที่เกษตรก็มักเช่ากันไม่เกิน 7 ปี 
- 99 ปี สิงคโปร์ แต่เป็นการเช่าเป็นแปลงๆ ขนาดเล็กๆ โดยรัฐบาล และสิงคโปร์ก็ไม่มีที่ดินให้ต่างชาติได้เช่าอยู่แล้ว 

แม้ในบางประเทศการให้เช่าที่ดินระยะยาวจะสามารถต่อสัญญาเช่าได้ แต่ต้องคิดค่าเช่าตลาดใหม่ ไม่ใช่คิดค่าเช่าครั้งเดียวในระยะ 99 ปี และประเทศต่างๆ ก็มักมีหน่วยราชการที่รับผิดชอบโดยตรงให้ต่างชาติเช่า ไม่ใช่ปล่อยให้ส่วนราชการปล่อยเช่ากันเอง ดังนั้นรัฐบาลจึงไม่ควรรับข้อมูลที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงจากผู้ที่หวังให้เช่าที่ดินแก่คนต่างชาติถึง 99 ปี คงไว้เพียง 30-50 ปีแล้วสามารถต่อการเช่าได้ตามราคาตลาดใหม่ได้ก็เพียงพอ

เรื่องการให้ซื้อห้องชุดได้ 75%
- 30% ของห้องชุดทั้งโครงการในกรณีประเทศเวียดนาม          
- 40% ของห้องชุดทั้งโครงการในกรณีประเทศฟิลิปปินส์ 
- 49% ของห้องชุดทั้งโครงการในกรณีประเทศอินโดนีเซีย 

นอกจากนี้ในหลายประเทศ เช่น จีน ก็อนุญาตให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ แต่ต้องอยู่หรือทำงานในประเทศจีนเป็นเวลา 1-2 ปี และห้ามซื้อเพื่อการเก็งกำไร ดังนั้นรัฐบาลจึงไม่ควรปล่อยให้ต่างชาติสามารถถือครองห้องชุดได้เกิน 49% ดังเดิม การให้ต่างชาติถือครองได้ถึง 75% พวกต่างชาติอาจพาคนชาติเดียวกันมาซื้อจนครบ 75% แต่อีก 25% หลีกเลี่ยงไม่เปิดขายให้คนไทยก็ทำได้

ข้อกำหนดพิเศษ
1.ในประเทศตะวันตกไม่ได้กำหนดราคาขั้นต่ำที่ต่างชาติจะซื้อที่อยู่อาศัยได้ เพราะราคาที่อยู่อาศัยของประเทศเหล่านั้นมีราคาสูงอยู่แล้ว แต่ในประเทศที่ราคาที่อยู่อาศัยถูกกว่าประเทศตะวันตก มีข้อกำหนดเรื่องราคาขั้นต่ำที่จะให้ต่างชาติซื้อได้ เช่น อินโดนีเซียกำหนดไว้ประมาณ 10 ล้านบาท มาเลเซียกำหนดไว้ประมาณ 15 ล้านบาท 
2.ออสเตรเลีย กำหนดให้ซื้อเฉพาะที่อยู่อาศัยมือหนึ่ง ที่อยู่อาศัยมือสองห้ามซื้อ 
3. การกำหนดเสียภาษีซื้อ (Stamp Duty) โดยภาคพื้นยุโรปกำหนดไว้ 10-20% ฮ่องกงกำหนดไว้ 30% สิงคโปร์กำหนดไว้ 60% เพื่อนำเงินภาษีมาพัฒนาประเทศ

สิ่งที่รัฐบาลพึงพิจารณาเป็นพิเศษก็คือในปัจจุบันหลายประเทศเริ่มห้ามต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น นิวซีแลนด์ แคนาดา และในยุโรป เพราะเห็นว่าไม่ได้ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่จะสร้างปัญหาภายในประเทศมากกว่า

ข้อเสนอแนะ
กระผมขอย้ำข้อเสนอที่กระผมเคยนำเสนอเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านอสังหาริมทรัพย์โดยการเก็บภาษี ซึ่งจะทำให้  ประเทศมีรายได้นับแสนล้านบาทต่อปี โดยเก็บภาษีกับคนต่างชาติ เช่นเดียวกันที่คนไทยไปซื้อบ้านในต่างประเทศ เช่น 
1.เก็บภาษีซื้อ 10%
2.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยคิด 1% ตามราคาตลาด (1-3%) ในสหรัฐอเมริกา)
3.เก็บภาษีกำไรจากการขายต่อประมาณ 20% ของราคาตลาด (เช่นในสหรัฐอเมริกา)
4.เก็บภาษีมรดกประมาณ 10% ของกองมรดก (20-50% ในต่างประเทศ)

รัฐบาลยังควรกำหนดมาตรการเพิ่มเติม เช่น
1.การกำหนดราคาขั้นต่ำที่จะให้ต่างชาติซื้อ เช่น กำหนดไว้ในราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป เพื่อจะได้ไม่มาแย่งคนไทยโดยเฉพาะประชาชนผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางซื้อ
 2.กำหนดให้ชาวต่างชาติที่ซื้อบ้านหรือห้องชุดในไทย จะขายต่อได้ก็ต่อเมื่อผ่านไปเกิน 3 ปีแล้ว เพื่อป้องกันการเก็งกำไร
3. การกำหนดให้ชาวต่างชาติสามารถกู้เงินซื้อบ้านจากสถาบันการเงินในไทยได้เพื่อให้ต่างชาติสะดวกในการซื้อมากขึ้น แต่อนุญาตให้กู้ได้ไม่เกิน 50% ของราคาตลาดเพื่อกระตุ้นการเงินในประเทศและป้องกันผลประโยชน์ของสถาบันการเงินและผู้ถือหุ้นที่ปล่อยกู้

สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมายก่อนหน้านี้ เช่น การใช้บริษัทนอมินีซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ การปล่อยเช่าโดยมิชอบ เช่น ให้เช่า 30 ปี + 30 ปี + 30 ปี หรือการที่ห้องชุดบางโครงการที่ซื้อขายเกินกว่า 49% ไปก่อนหน้านี้ โดย รัฐบาลอาจนิรโทษกรรมโดยให้เสียภาษีให้ถูกต้องตามข้างต้น นำความโปร่งใสกลับคืนมา ยิ่งกว่านั้นรัฐบาลควรดำเนินการตรวจสอบและปราบปรามการกระทำผิดกฎหมายอย่างเด็ดขาด หาไม่จะมีชาวต่างชาติสีเทาหรือสีดำเข้ามาเป็นจำนวนมาก และจะเป็นปัญหาใหญ่แก่ประเทศชาติในระยะยาว