11 ม.ค. 2568 รศ.ดร.บุญเลิศ วิเศษปรีชา อาจารย์สาขามานุษยวิทยา คณะสังคมวิทยาและมานุษยวิทยา มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ กล่าวถึงโครงการบ้านเพื่อคนไทย ซึ่งกำลังจะเปิดให้จองโครงการระยะแรกในวันที่ 20 ม.ค. 2568 ว่า ในภาพรวมตนยังสนับสนุนให้ทำโครงการนี้ เพราะมีทิศทางใหม่ที่น่าสนใจ เนื่องจากกำหนดพื้นที่ทำโครงการไว้ชัดเจนตั้งแต่ต้นว่าต้องเป็นทำเลที่อยู่อาศัยได้จริง เช่น ใกล้แหล่งงาน และเป็นการนำที่ดินของรัฐ ในกรณีนี้คือที่ดินการรถไฟแห่งประเทศไทย มาทำโครงการที่อยู่อาศัยราคาถูก ซึ่งเรื่องแบบนี้ไม่เคยถูกพูดถึงมาก่อน

อีกทั้งยังแตกต่างจากนโยบายในอดีตที่รัฐบาลมักส่งเสริมให้คนซื้อที่อยู่อาศัย เช่น ลดภาษี ค่าโอน หรือโครงการบ้านหลังแรก นโยบายเหล่านี้ถูกพิสูจน์แล้วว่าไม่ว่าจะทำอย่างไรก็จะมีคนอีกมากที่ไม่สามารถเข้าถึงได้ อย่างไรก็ตาม ในตอนแรกตนเข้าใจว่ารัฐบาลคงจะเปลี่ยนวิธีคิดจากการเป็นเจ้าของบ้านเป็นการให้เช่าระยะยาว และเมื่อดูเงื่อนไขที่บอกว่าห้ามโอนสิทธิ์ภายในระยะเวลา 5 ปี ตนกังวลว่าจะกลายเป็นช่องทางให้เกิดการเก็งกำไรได้อีกรูปแบบหนึ่ง

เช่น สมมติตนได้สิทธิ์บ้านเพื่อคนไทย ต่อมาตนรู้สึกว่าอยู่ไม่ได้แล้วมีคนอื่นอยากมาอยู่ ตนก็ขายสิทธิ์ให้ไป ก็จะเกิดการขายต่อกันมือ 2 มือ 3 เหมือนกับโครงการบ้านเอื้ออาทรที่ห้ามซื้อ-ขายในเวลา 5 ปี แต่หลังจากนั้นก็จะเห็นการซื้อ-ขายกันอยู่ ซึ่งคนที่เข้ามาก็อาจจะไม่ใช่ผู้มีรายได้น้อยหรือปานกลางก็ได้ ซึ่งในความคิดของตนคือรัฐต้องกำหนดให้ชัดว่าห้ามซื้อ-ขาย หากใครที่ได้สิทธิ์แล้วต่อมาไม่อยากอยู่ ทำได้อย่างเดียวคือคืนสิทธิ์ให้กับรัฐ

“มันควรจะเป็นลักษณะโอนคืน คุณอยู่ได้อย่างเดียว ถ้าคุณไม่อยากอยู่ คุณรวยแล้วคุณโอนคืน ผมยังคิดว่าถ้าเป็นคอนเซ็ปต์แบบเช่า แปลว่าคุณเช่าราคาถูกแล้วไม่ต้องเป็นเจ้าของ แต่เมื่อคุณออกไปอย่างเดียวอย่างนี้เหมือนกลับไปสู่โจทย์เดิมก็คือคนที่จะมาอยู่คุณต้องผ่อนเป็นเจ้าของ แบงก์ก็ต้องดูสเตทเมนท์อีกว่าคุณจะมีเงินเดือน ตรงนี้ผมยังรู้สึกลักลั่นนิดหน่อย มันยังเป็นคอนเซ็ปต์การเป็นเจ้าของแล้วมีโอกาสขายต่อเซ้งต่อ แล้วสุดท้ายจะเปลี่ยนมือไปสู่คนที่มีกำลังซื้อมากกว่า” รศ.ดร.บุญเลิศ กล่าว

รศ.ดร.บุญเลิศ กล่าวต่อไปว่า ส่วนที่โครงการระบุว่าจะเปลี่ยนมืออย่างไรก็แล้วแต่ก็อยู่ได้เพียง 99 ปีสุดท้ายที่ดินก็ยังกลับมาเป็นของรัฐ ในความเป็นจริงอาคารต่างๆ ผ่านไป 40-50 ปีก็โทรมมากแล้ว แต่ประเด็นสำคัญของตนคือเมื่อผ่านไปแล้ว 5 ปีในการเข้ารับสิทธิ์ของคนแรกที่ได้สิทธิ์ รัฐจะควบคุมอย่างไรในเมื่อเปิดช่อง ดังนั้นควรกำหนดให้ชัดว่าห้ามขาย จะจ่ายเดือนละ 4,000 บาทก็ว่าไป แต่ไม่ต้องบอกว่าผ่อน 30 ปี

ส่วนความคิดของคนทั่วไปที่อาจรู้สึกว่าต้องมีความรู้สึกเป็นเจ้าของบ้านจึงจะมีความมั่นใจ ตนก็อยากให้ลองเทียบว่าทุกวันนี้หลายคนเช่าบ้าน6,000-8,000 บาทต่อเดือน หากได้มาเช่าในโครงการบ้านเพื่อคนไทย ซึ่งมีคุณภาพและอยู่ในทำเลที่ดีกว่า ดังนั้นหากโครงการบ้านเพื่อคนไทยเป็นโครงการแบบบ้านเช่า ก็จะเป็นโครงการใหม่ที่ชี้นำตลาดได้ชัดเจนกว่า

ภาพจากบทความ “บ้านเพื่อคนไทย” บนเว็บไซต์ของ ‘พรรคเพื่อไทย”

https://ptp.or.th/นโยบายระยะยาว/บานเพอคนไทย

ส่วนเรื่องเกณฑ์คัดกรองคนที่จะได้รับสิทธิ์ในโครงการบ้านเพื่อคนไทย ตนมองว่าการจำกัดเพดานต้องมีรายได้ไม่เกิน 5 หมื่นบาทต่อเดือนนั้นสูงเกินไป เพราะกระทั่งข้อมูลในเว็บไซต์ของพรรคเพื่อไทยเองก็ยังบอกว่าคนที่มีรายได้ไม่ถึง 3 หมื่นบาทจะมีบ้านยาก แต่พอประกาศออกมาเป็นมีรายได้ไม่เกิน 5 หมื่นบาท ตนมองว่าอาจเป็นการตัดโอกาสคนที่มีรายได้ 2-3 หมื่นบาท เพราะโครงการนี้ได้รับการอุดหนุนพอสมควร ซึ่งตนมองว่าการที่ประกาศ 5 หมื่นบาท เพราะยังคิดเรื่องคนที่จะเข้ามาซื้อได้ต้องมีความมั่นคงในระดับหนึ่ง

“ตอนแรกที่ผมสนใจว่าถ้าเป็นโครงการเช่า แปลว่าคุณไม่ต้องห่วงมาก เพราะถ้าเป็นซื้อแบงก์ก็ต้องดูว่าปล่อยกู้ให้คุณ เหตุผลเลยที่ทำไมบริษัทอสังหาฯ เขาไม่ค่อยทำที่อยู่อาศัยราคาถูกเพราะมันกู้แบงก์ไม่ผ่าน เพราะมันกู้ยาก แบงก์ไม่กล้าปล่อยกู้ เขาก็เลยไม่ทำกัน ผมยังคิดว่าโครงการนี้จะมาลดช่องว่างตรงนี้ แต่พอโครงการนี้ผ่อน 30 ปี แบงก์ก็ต้องดูว่าคุณผ่อนไหวไหม? ถ้าผ่อนไม่ไหวต่อให้คุณโชคดี คุณเข้าโครงการได้ ผ่านไป 2-3 ปีคุณก็จะเซ้ง ก็เกรงว่าจะเป็นการส่งเสริมการเก็งกำไรอีกแบบหนึ่ง เพียงแต่ยืมคนจนเป็นที่ผ่านมือ” รศ.ดร.บุญเลิศ ระบุ

รศ.ดร.บุญเลิศ ยังกล่าวอีกว่า ตนเคยพานักศึกษาลงพื้นที่โครงการบ้านเอื้ออาทรแห่งหนึ่ง พบว่าเต็มไปด้วยผู้อยู่อาศัยที่เป็นพนักงานสายการบิน ซึ่งมาซื้อไว้เป็นบ้านหลังที่ 2 เพื่อความสะดวกในการเดินทางไปทำงานที่สนามบิน เช่น เมื่อต้องบินไฟลท์เช้าหรือไฟลท์ดึก ด้านหนึ่งก็เข้าใจว่าคนกลุ่มนี้ไม่มีปัญหาเรื่องการผ่อน แต่อีกด้านหนึ่งจากที่ตั้งเป้าหมายว่าจะสร้างบ้านให้คนที่ไม่ค่อยมี พอเวลาผ่านไปกลับกลายเป็นบ้านหลังที่ 2

ส่วนคำถามว่า โครงการลักษณะนี้ซื้อไว้ในรุ่นพ่อแม่ ต่อมารุ่นลูกโตขึ้นมีการมีงานทำแล้วไม่อยากอยู่ต่อ ขณะที่พ่อแม่ก็ไม่อยู่แล้ว เช่น เสียชีวิตหรือย้ายออกไปอยู่ที่อื่น การขายต่อให้บุคคลอื่นที่ต้องการก็ยังเป็นสิ่งที่ไม่สมควรหรือ ประเด็นนี้ตนก็ย้ำวิธีคิดเรื่องการเช่า เพราะเมื่อคนที่ได้สิทธิ์แต่อมาไม่อยากอยู่แล้วก็ย้ายออกไป รัฐก็จะได้คัดกรองคนที่ควรได้รับสิทธิ์เข้ามาอยู่แทน

อย่างที่ประเทศเนเธอร์แลนด์ ซึ่งมีนโยบายอุดหนุนคนเช่าที่อยู่อาศัย คนที่จะซื้อคือคนที่พร้อมมากๆ เพราะเงินดาวน์จะสูงถึงร้อยละ 40-50 ของราคาที่อยู่อาศัยนั้น คือต้องมีเงินมากในระดับหนึ่ง ส่วนที่อยู่อาศัยแบบเช่านั้นเรียกว่าบ้านตั้งตัว อยู่ไป 10-20 ปี  เก็บค่าเช่าราคาถูกเพื่อให้อยู่ได้ ซึ่งที่พูดกันว่าในบางประเทศคนนิยมเช่าที่อยู่อาศัยมากกว่าซื้อ ก็เพราะคนในประเทศเหล่านั้นเห็นว่ามีความมั่นคงและมีคุณภาพดีเหมือนกัน

ซึ่งจริงๆ หากเป็นโครงการแบบเช่าอาจจะทำให้ค่าเช่าถูกกว่านี้ได้อีกด้วยซ้ำ คือให้เช่าถูกๆ แต่เมื่ออยู่ไปแล้ว เช่น 20 ปี ไม่อยากอยู่แล้วก็ย้ายออก เมื่อคิดว่าพร้อมแล้ว อย่างตนก็เคยเช่าหอพักของ ม.ธรรมศาสตร์ จ่ายค่าเช่าในราคาถูก จนวันหนึ่งเมื่อพร้อมก็ออกมาซื้อบ้านข้างนอก ลักษณะนี้เป็นการอุดหนุนในช่วงตั้งตัว แต่ตนก็ไม่มีสิทธิ์เซ้งต่อห้องเช่านั้นได้ เพราะเป็นทรัพย์สินของมหาวิทยาลัย เช่นเดียวกับบ้านพักข้าราชการ วันหนึ่งข้าราชการที่เคยอยู่เดิมตัดสินใจออกไปซื้อบ้านข้างนอกแล้วย้ายออกไป สิทธิ์ในบ้านพักนั้นก็ขายต่อไม่ได้เพราะเป็นทรัพย์สินของทางราชการ

“สมมติคุณอยู่ไปถึงจุดที่สร้างเนื้อสร้างตัวแล้ว คุณไม่อยากอยู่ก็ออกไปซื้อบ้านในราคาตลาดที่จ่ายได้ ที่มีกำลังพร้อมแล้ว แต่ช่วงนี้คุณเก็บเงิน ตรงนี้คิดว่ามันจะเป็นประโยชน์ สมมติตึกนั้นมี 3,000 ยูนิต แต่จะไม่ใช่ประโยชน์แค่ 3,000 ครอบครัว ในอนาคต 60 ปี มันอาจจะเปลี่ยนไป 3 รุ่นก็ได้ ถ้าคุณรู้สึกว่าโครงการนี้ไม่ได้เป็นเจ้าของ คุณก็ไปทางช่องของเอกชน” รศ.ดร.บุญเลิศ กล่าวทิ้งท้าย

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า โครงการบ้านเพื่อคนไทย เป็นการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด หรือ Affordable Housing โดยมีเป้าการพัฒนาที่พักอาศัยคุณภาพสูง ในพื้นที่ศักยภาพ เป็นการพัฒนาคอนโดคุณภาพดีขนาดเริ่มต้นที่ 30 ตารางเมตร พร้อมสาธารณูปโภคครบครันและทันสมัย มีระบบการรักษาความปลอดภัยและเทคโนโลยีอื่นๆ รวมทั้งมีโครงการบ้านเดี่ยวด้วย

เพื่อเป็นบ้านสำหรับคนทำงานที่จะใช้ชีวิตอย่างมีความสุข ตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพ ใกล้รถไฟฟ้า ผ่อนถูกด้วยอัตราการผ่อนเริ่มที่ประมาณ 4,000 บาทต่อเดือน ระยะเวลาผ่อน 30 ปี ไม่ต้องดาวน์ และถือครองในระยะเวลา 99 ปี  โดยเมื่อครบแล้วอาคารและการลงทุนก็กลับมาเป็นพื้นที่ของรัฐ ซึ่งจะเปิดให้จอง 4 โครงการแรกในวันที่ 20 ม.ค. 2568 ได้แก่ 1.ย่านบางซื่อ กม.11 กรุงเทพฯ ใกล้สถานที่สำคัญหลายแห่ง เช่น สำนักงานใหญ่ บริษัท ปตท. จำกัด (มหาชน) สถานีรถไฟบางซื่อ (กรุงเทพอภิวัฒน์) ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว

2.ย่านสถานีรถไฟธนบุรี  กรุงเทพฯ ใกล้กับตลาดศาลาน้ำร้อน และโรงพยาบาลศิริราช 3.ย่านสถานีรถไฟเชียงราก จ.ปทุมธานี ใกล้กับมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ (รังสิต) และ 4.ย่านสถานีรถไฟเชียงใหม่ จ.เชียงใหม่ อยู่ใกล้ถนนเจริญเมือง และถนนทุ่งโฮเต็ล โดย “คุณสมบัติของผู้มีสิทธิ์จองโครงการ” ประกอบด้วย 1.เป็นบุคคลสัญชาติไทย 2.ไม่เคยมีบ้านมาก่อน และ 3.ไม่ติดเครดิตบูโร

โดยหลังจากเปิดให้จองในวันที่ 20 ม.ค. 2568 แล้ว ในเดือน ก.พ. 2568 จะเริ่มก่อสร้างโครงการนำร่อง เดือน ธ.ค. 2568 เริ่มโอนโครงการนำร่อง 154 หน่วย เดือน มิ.ย. 2569 เริ่มโอนโครงการนำร่อง 4,256 หน่วย เดือน ธ.ค. 2569 เริ่มโอนโครงการ 56,000 หน่วย และภายในปี 2570 เริ่มโอนโครงการ 39,590 หน่วย