ปมแก้กฎหมายให้ชาวต่างชาติเช่าที่ดินเพิ่มเป็น 99 ปี-ซื้อคอนโดฯเพิ่มเป็น 75% กำลังเป็นที่วิพากษ์วิจารณ์เผ็ดร้อน
1. นายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี ระบุว่า กรณีที่มอบหมายให้กระทรวงมหาดไทยเร่งแก้กฎหมายให้ชาวต่างชาติเช่าที่ดินเพิ่มเป็น 99 ปี-ซื้อคอนโดฯเพิ่มเป็น 75% นั้น เป็นข้อเสนอแนะจากกระทรวงการคลัง เพื่อเป็นนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจส่วนหนึ่ง คือ การให้ชาวต่างชาติเช่าระยะยาว ซึ่งปัจจุบันมีกฎหมายอยู่แล้วประมาณ 30 ปี หรือ 50 + 50 แต่เราคิดว่าถ้าเกิดจะให้เป็นธรรมไป 99 ปีจะดีกว่า ซึ่งไม่ได้เป็นการขายขาด หรือให้กับใคร และในทุกๆ ประเทศก็มีลักษณะเช่นนี้อยู่แล้ว ที่ให้ชาวต่างชาติเช่า 150 ปี แต่เราคิดว่า 99 ปีก็เหมาะสม
ส่วนเรื่องการถือครองคอนโดฯที่จะให้ชาวต่างชาติถือครอง จากร้อยละ 49 เป็นร้อยละ 75 นายกฯ ยืนยันว่า ตรงนี้มีรายละเอียดว่า คนที่มีสิทธิ์โหวตได้ อยู่ที่ร้อยละ 49 เท่ากับคนไทยก็ยังเป็นใหญ่อยู่ คือ ร้อยละ 51 ซึ่งในส่วนที่ปรับขึ้นจากร้อยละ 49 ไปเป็น 75 นั้น ตรงนี้ไม่มีสิทธิ์โหวต หรือออกเสียงใดๆ เพียงแต่เข้ามาอยู่อาศัยได้เท่านั้น
นักข่าวถามว่า ร่างกฎหมายนี้เอื้อนายทุนหรือไม่?
นายกฯ เศรษฐา กล่าวว่า ตรงนี้เป็นวิธีการกระตุ้นเศรษฐกิจ คิดว่าคงไม่กระทบอะไร เพราะเรื่องการเช่าระยะยาวเช่นนี้มีอยู่แล้ว
ล่าสุด หลังการประชุม ครม. 25 มิ.ย.2567 นายกฯ เศรษฐา ก็ออกย้ำว่า “ขณะนี้อยู่ในขั้นตอนการศึกษา ให้เป็นเรื่องการเช่าระยะยาว ขอย้ำว่า ไม่ใช่การขายที่ดิน หรือขายชาติ ตามที่หลายคนตีความ”
2. 18 สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ออกแถลงการณ์หนุน
สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ ออกแถลงการณ์สนับสนุนให้รัฐขยายระยะเวลาการเช่าที่ดินต่างชาติจาก 30 ปี เป็น 99 ปี เพิ่มสิทธิถือครองห้องชุดต่างชาติจาก 49% ให้เป็น 75% ดึงต่างชาติลงทุนในไทย
18 สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน สมาคมการขายและการตลาดอสังหาฯสมาคมนายหน้าอสังหาฯ สมาคมหินอ่อนและแกรนิตไทย สมาคมอสังหาฯ ชลบุรี สมาคมอสังหาฯระยอง สมาคมอสังหาฯ จังหวัดนครราชสีมา สมาคมอสังหาฯ อุดรธานี สมาคมอสังหาฯพิษณุโลก สมาคมอสังหาฯ เชียงราย สมาคมอสังหาฯ ภูเก็ต สมาคมอสังหาฯ สงขลา สมาคมการค้าอสังหาฯ นนทบุรี สมาคมอสังหาฯ 3 จังหวัดชายแดนใต้ สมาคมอสังหาฯ เชียงใหม่
นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เป็นผู้แทน 18 สมาคมฯ แถลงสนับสนุน ระบุว่า
“ตามที่มีมติคณะรัฐมนตรี เมื่อวันที่ 9 เม.ย.2567 เรื่องการให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องศึกษาเรื่องของการขยายระยะเวลาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 99 ปี และจากมติคณะรัฐมนตรี เมื่อวันที่ 18 มิ.ย.2567 นั้น
สมาคมต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับเศรษฐกิจในภาคอสังหาฯ ทั้ง 18 สมาคม มีความเห็นว่า
1.จากความต้องการในการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ ที่ต้องการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ ทำให้มีการขยายระยะเวลาเช่าจาก 30 ปี เป็น 99 ปี ซึ่งถือว่าเป็นระยะเวลาที่มีความมั่นคงเพียงพอ และจะทำให้การเช่าที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติเป็นไปด้วยความถูกต้อง โปร่งใส ตรวจสอบได้ ซึ่งจะเป็นการแก้ปัญหาการซื้อที่อยู่อาศัยหรือ การเช่าที่อยู่อาศัยโดยไม่ถูกต้องตามกฎหมายของชาวต่างชาติ
ส่วนข้อกังวลในเรื่องที่ชาวต่างชาติจะถือครองที่ดินทางอ้อม หรือใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมสามารถวางกรอบของกฎหมายที่กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ตามข้อกำหนดของผังเมือง กำหนดเขตพื้นที่ หรือจำนวนเนื้อที่สำหรับการเช่าของชาวต่างชาติได้
2.การขยายสิทธิการถือครองห้องชุดในอาคารชุดของคนต่างชาติจาก 49% ให้เป็น 75% จะเป็นการสนับสนุนให้ชาวต่างชาติที่มาลงทุน หรือมีวัตถุประสงค์จะอยู่อาศัยในประเทศไทยได้ซื้อที่อยู่อาศัยโดยถูกต้องตามกฎหมาย แก้ปัญหาในเรื่องการซื้อ หรือการถือครองที่อยู่อาศัยโดยไม่ถูกต้อง
ทั้งนี้ เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการถือครองที่ดินโดยทางอ้อมหรือกระทบต่อสิทธิของคนไทยในการอยู่อาศัยในอาคารชุด อาจออกระเบียบเพิ่มเติมในด้านต่างๆ ดังนี้
1.การสละสิทธิการโหวตของชาวต่างชาติ ในจำนวนที่เกินกว่า 49%
2.การจำกัดจำนวนที่ดินไม่เกิน 5 ไร่ สำหรับโครงการที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ เกินกว่า 49% ไม่เกิน 75% เพื่อมิให้เกิดการถือครองที่ดินโดยทางอ้อม
3.จัดเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนนิติกรรม และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีในอัตราที่สูงกว่าคนไทย โดยนำส่วนเกินจากการจัดเก็บในอัตราที่คนไทยต้องเสีย เข้ากองทุนสนับสนุนการมีบ้านของประชาชนชาวไทยที่มีรายได้น้อยถึงปานกลางที่ริเริ่มและจัดตั้งขึ้นเพื่อลดความเหลื่อมล้ำในระยะยาว
นอกจากนี้ ยังมีระเบียบอื่นๆ ที่จะไม่กระทบถึงสิทธิ และการอยู่อาศัยของคนไทย เช่น ผู้จัดการนิติบุคคล ประธานนิติบุคคล ต้องเป็นบุคคลสัญชาติไทยเท่านั้น จำนวนคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดชาวต่างชาติต้องไม่เกินกึ่งหนึ่งของกรรมการทั้งหมด รักษาสิทธิเสียงข้างน้อยคนไทย โดยสิทธิออกเสียงของชาวต่างชาติรวมกัน
ต้องไม่เกินเสียงข้างน้อยของคนไทยในลงคะแนนประชุม
4.พื้นที่ที่จะอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองอาคารชุดได้เกินกว่า 49% แต่ไม่เกิน 75% มิได้อนุญาตให้ถือครองเป็นการทั่วไปในทุกพื้นที่ แต่ควรจัดทำประกาศกระทรวงเป็นครั้งคราวไป โดยในเบื้องต้นอาจกำหนดเพียง 3 พื้นที่คือ กรุงเทพมหานคร ภูเก็ต และเมืองพัทยา
ทั้งนี้ 18 สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวข้องมีความเห็นว่าการแก้ไขกฎหมายทั้ง 2 ฉบับ จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจ กระตุ้นการลงทุนและจะเป็นการวางโครงสร้างการใช้ประโยชน์ที่ดิน โครงสร้างการอยู่อาศัยของประเทศ ให้สอดคล้องกับบริบทของเศรษฐกิจและสังคมโลกที่มีการเปลี่ยนแปลงไป และจะมีส่วนสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศในระยะยาวต่อไป”
3. 7 สมาคมวงการอสังหาฯ ติดตามความคืบหน้า แก้ ก.ม.ทรัพย์อิงสิทธิ-เช่า 99 ปี
นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการ สมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เปิดเผยว่า เมื่อวันที่ 6 มิถุนายนที่ผ่านมา ทางตัวแทน 7 สมาคมวงการอสังหาฯ ได้ร่วมลงนามและส่งหนังสือถึงอธิบดีกรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย รวมทั้งนำเรียนถึงนายกรัฐมนตรี เพื่อขอติดตามความคืบหน้าเกี่ยวกับข้อเสนอขอให้แก้ไขปรับปรุงกฎหมายอสังหาฯ 2 ฉบับ ได้แก่ พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ กับ พ.ร.บ.อาคารชุด
โดยที่ได้เคยมีปรากฏอยู่ในมติคณะรัฐมนตรี (มติ ครม.) วันที่ 9 เมษายน 2567 สั่งการให้ส่วนราชการที่เกี่ยวข้องกลับไปพิจารณาศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม
รายละเอียดตัวแทน 7 สมาคมที่ร่วมลงนามในหนังสือ ประกอบด้วย 1.นายอิสระ บุญยังตัวแทนสภาหอการค้าฯ 2.นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร 3.นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิตนายกสมาคมอาคารชุดไทย 4.นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย5.นายโอฬาร จันทร์ภู่ นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน 6.นายปรีชา ศุภปีติพร นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ และ 7.นายประวิทย์ อนุศิริ นายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย แก้ ก.ม.ทรัพย์อิงสิทธิ-เช่า 99 ปี
ข้อเสนอขอแก้ไขกฎหมายอสังหาฯ 2 ฉบับ มีดังนี้
“1.แก้ไข พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ เพื่อให้ขยายสัญญาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 99 ปี ด้วยวิธีการกำหนดให้การเช่าเป็นทรัพยสิทธิหรือ Real Rights
แบ่งเป็น 1.1 แก้ไขระยะเวลาการเช่าของผู้ให้เช่ากับผู้เช่า ซึ่งภาษากฎหมายเรียกว่า “การก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ” จากที่กำหนดเวลาสัญญาเช่าไม่เกิน 30 ปี ขยายเวลาเป็นไม่เกิน 50 ปี ตามมาตรา 4 วรรค 2
และ 1.2 เมื่อครบกำหนดเช่า 50 ปีแรกแล้ว ผู้เช่ากับผู้ให้เช่า สามารถต่อสัญญาเช่าได้อีก 1 ครั้ง ไม่เกิน 50 ปี เมื่อรวมกันทั้งสัญญาเช่าครั้งที่ 1+2 เท่ากับเช่าไม่เกิน 99 ปี โดยมีเงื่อนไขการจะผูกพันต่อสัญญาเช่าครั้งที่ 2 ต้องทำเป็นหนังสือจดทะเบียนไว้กับเจ้าพนักงานกรมที่ดิน ถ้าไม่ได้ทำไว้แต่แรกก็ให้ถือเป็นโมฆะ
2.แก้ไข พ.ร.บ.อาคารชุด สาระสำคัญ การถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ของชาวต่างชาติในปัจจุบันกำหนดไม่เกิน 49% หรือที่เรียกว่าโควตา 49% เสนอขยายเพิ่มโควตาเป็น 75%
โดยมี 4 เงื่อนไขเป็นองค์ประกอบ
แบ่งเป็น 2.1 จำกัดพื้นที่การซื้อคอนโดฯ ไม่ใช่ทำได้ทั่วประเทศ แต่ให้นำร่อง 3 จังหวัดแรกที่ต่างชาตินิยมซื้อ ได้แก่ “กรุงเทพฯ ภูเก็ต พัทยา” กรณีต้องการขยายไปจังหวัดอื่น ๆ สามารถทำได้ในภายหลัง
2.2 กำหนดให้คอนโดฯ ที่จะเปิดโควตาต่างชาติซื้อ 75% ให้จำกัดพื้นที่โครงการไม่เกิน 5 ไร่ เพื่อป้องกันข้อครหาว่าต่างชาติจะถือครองที่ดินทางอ้อม
2.3 จำกัดสิทธิการโหวตบริหารจัดการนิติบุคคลของต่างชาติ แม้จะซื้อได้ถึง 75% แต่สิทธิโหวตมีไม่เกิน 49% โดยต่างชาติต้องสละสิทธิโหวตเพื่อป้องกันการครอบงำกฎระเบียบในนิติบุคคลโครงการนั้นๆ
2.4 เปิดเงื่อนไขให้สามารถออกกฎหมายแต่ละท้องถิ่นเพิ่มเติมโดยอิสระ เช่น คอนโดฯ ที่จะขายต่างชาติ 75% อาจไปอยู่นอกเขตเทศบาล ไม่สร้างบนที่ดินเกษตรกรรม ไม่อยู่ในเขตมั่นคงทางทหาร เป็นต้น”
4. แตกต่างจากกฎหมายเดิมที่มีอยู่อย่างไร?
นายอิสระ บุญยัง ให้ข้อมูลประกอบเพิ่มเติมว่า ปัจจุบัน มีกฎหมายการเช่าที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมปี 2542 บังคับใช้อยู่แล้ว แต่ไม่รวมที่อยู่อาศัย ออกมาบังคับใช้หลังวิกฤตต้มยำกุ้ง เปิดให้เช่าได้ไม่เกิน 50 ปี ต่ออายุได้อีก 1 ครั้ง รวมเป็น 99 ปี แต่ไม่เป็นที่นิยมเลือกใช้ เพราะกฎหมายนี้มีความซับซ้อน เช่น มีข้อกำหนดบางเรื่องการพิจารณาอนุมัติต้องไปถึงอธิบดี บางเรื่องต้องไปถึงรัฐมนตรี
นอกจากนี้ มีเรื่อง พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ ออกมาหลายปีแล้ว แต่กฎหมายลูกเพิ่งออกมาและแล้วเสร็จไม่นาน แต่ในทางปฏิบัติไม่ได้ใช้กันอย่างแพร่หลาย
ข้อดีกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ ใช้เป็นหลักประกันทางธุรกิจได้ เป็นมรดกตกทอดได้ ในระหว่างของสัญญาเช่า ผู้เช่าสามารถให้คนอื่นเช่าช่วงได้ ขออนุญาตก่อสร้างได้ เหมือนเป็นที่ดินของผู้เช่าเอง ไม่ต้องขออนุญาตต่อเติมจากเจ้าของที่ดิน ทำให้ไม่ยุ่งยากและไม่ซับซ้อนในทางปฏิบัติ
“ประเด็นขยายเช่าเป็น 99 ปี จะเป็นประโยชน์ทั้งนักลงทุนไทยและต่างชาติ เพราะที่ดินเช่า 30 ปี เมื่อนำไปเป็นหลักประกันเงินกู้ แบงก์ไม่ค่อยปล่อยสินเชื่อมากนัก อาจจะ 50-60% เท่านั้น
แต่ถ้าขยายเวลาให้ถึง 99 ปี จะทำให้ที่ดินเช่าสามารถนำมาเป็นหลักประกันทางธุรกิจได้เทียบเท่าที่ดินกรรมสิทธิ์
นอกจากนี้ พฤติกรรมการเช่าถูกบังคับจากเจ้าของที่ดินตั้งแต่ต้นทาง กล่าวคือ ที่ดินกรรมสิทธิ์ของหน่วยงานรัฐไม่สามารถขายโอนได้ ต้องเช่าเพียงอย่างเดียว กับที่ดินเอกชนในยุคราคาแพง โซนไพรมแอเรียวาละ 2-4 ล้านบาท ทำให้ไม่ขายและหันมาปล่อยเช่าแทน” – ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ฯ สภาหอการค้าแห่งประเทศไทยกล่าวกับสื่อมวลชน
ข้างต้น นี่คือมุมมองภาคธุรกิจ และสภาหอการค้าไทย
แต่ในความรู้สึกของประชาชนทั่วไปย่อมรู้สึกว่า 99 ปี มันช่างแสนนาน
จึงมีการกล่าวกันว่า ตายไปชาตินี้ เกิดใหม่ชาติหน้า แล้วตายอีกครั้ง ยังไม่หมดสัญญาเช่า 99 ปีเลยด้วยซ้ำ
พรุ่งนี้ มาดูข้อดีและข้อเสียเกี่ยวกับเรื่องนี้ต่อ
สารส้ม
เงื่อนไขการแสดงความคิดเห็น ซ่อน
โปรดอ่านก่อนแสดงความคิดเห็น
1.กรุณาใช้ถ้อยคำที่ สุภาพ เหมาะสม ไม่ใช้ ถ้อยคำหยาบคาย ดูหมิ่น ส่อเสียด ให้ร้ายผู้อื่น สร้างความแตกแยกในสังคม งดการใช้ถ้อยคำที่ดูหมิ่นหรือยุยงให้เกลียดชังสถาบันชาติ ศาสนา พระมหากษัตริย์
2.หากพบข้อความที่ไม่เหมาะสม สามารถแจ้งได้ที่อีเมล์ online@naewna.com โดยทีมงานและผู้จัดทำเว็บไซด์ www.naewna.com ขอสงวนสิทธิ์ในการลบความคิดเห็นที่พิจารณาแล้วว่าไม่เหมาะสม โดยไม่ต้องชี้แจงเหตุผลใดๆ ทุกกรณี
3.ขอบเขตความรับผิดชอบของทีมงานและผู้ดำเนินการจัดทำเว็บไซด์ อยู่ที่เนื้อหาข่าวสารที่นำเสนอเท่านั้น หากมีข้อความหรือความคิดเห็นใดที่ขัดต่อข้อ 1 ถือว่าเป็นกระทำนอกเหนือเจตนาของทีมงานและผู้ดำเนินการจัดทำเว็บไซด์ และไม่เป็นเหตุอันต้องรับผิดทางกฎหมายในทุกกรณี